Tín dụng bất động sản không thể đánh đồng mọi phân khúc

Áp lực vốn và mặt bằng lãi suất cao đang trở thành rào cản lớn với doanh nghiệp bất động sản. Nhiều ý kiến đề xuất cần có cơ chế tín dụng linh hoạt hơn cho từng phân khúc bất động sản, đồng thời khơi thông thêm các dòng vốn trung và dài hạn.

Chiều ngày 20/05, Diễn đàn Tài chính 2026 với chủ đề “Khơi thông dòng vốn, kết nối đa kênh” đã được tổ chức và ghi nhận nhiều tranh luận sôi nổi, đặc biệt là câu chuyện giải quyết nguồn vốn cho lĩnh vực bất động sản.

Nỗi lo áp lực vốn

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, tinh thần tháo gỡ khó khăn từ Trung ương, Quốc hội và Chính phủ hiện nay là rất rõ ràng, tuy nhiên thị trường vẫn đối mặt nhiều thách thức về vốn.

Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2026 khoảng 15%, thấp hơn mức 19.1% của năm 2025, trong khi tín dụng bất động sản tăng cao hơn mức chung. Điều này dẫn đến việc các ngân hàng đang cạnh tranh mạnh để huy động vốn, còn mặt bằng lãi suất cho vay thực tế vẫn khá cao.

“Chúng tôi luôn xem ngân hàng là “bà đỡ” của thị trường bất động sản. Không có ngân hàng thì doanh nghiệp không thể triển khai dự án” - ông Châu trăn trở, tuy nhiên vẫn khẳng định doanh nghiệp bất động sản không thể chỉ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng mà cần đa dạng hóa nguồn vốn từ vốn chủ sở hữu, trái phiếu, khách hàng, đối tác và thị trường chứng khoán.

Ông Lê Hoàng Châu (HoREA) phát biểu tại diễn đàn - Ảnh: BTC

Phản hồi các kiến nghị, ông Nguyễn Phi Lân - Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, Ổn định Tiền tệ, Tài chính tại Ngân hàng Nhà nước cho biết, cơ quan quản lý cần cân đối giữa tăng trưởng tín dụng và đảm bảo thanh khoản hệ thống. Tính đến 14/05/2026, dư nợ tín dụng đạt khoảng 19.4 triệu tỷ đồng, tăng 18.3% so với cùng kỳ, trong khi huy động vốn đạt 18.1 triệu tỷ đồng, tăng 14.9%.

Theo ông Lân, chênh lệch giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn đang tạo áp lực lớn lên thanh khoản ngân hàng. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước phải điều tiết dòng vốn phù hợp giữa các lĩnh vực, không thể ưu tiên riêng cho bất động sản. Tuy nhiên, cơ quan này đang rà soát các đề xuất liên quan đến phân loại bất động sản để có cơ chế tín dụng phù hợp hơn trong thời gian tới.

Về lãi suất, ông Lân cho biết mặt bằng cho vay hiện phổ biến trên 8% và doanh nghiệp có thể phản ánh các trường hợp lãi suất chưa phù hợp tới Ngân hàng Nhà nước để được xem xét xử lý.

Ông Nguyễn Phi Lân chia sẻ tại diễn đàn - Ảnh: BTC

Nhà ở vừa túi tiền cần cơ chế riêng

Chia sẻ tại diễn đàn, ông Lê Hoàng Châu đề xuất phân loại bất động sản để có cơ chế tín dụng phù hợp, bởi các phân khúc như nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền hay bất động sản khu công nghiệp có mức độ rủi ro thấp.

“Chúng tôi rất hoan nghênh chỉ đạo mới đây của Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng về việc phân loại bất động sản để cấp tín dụng phù hợp” - ông Châu nói.

Ngoài ra, HoREA kiến nghị phát triển mạnh hơn các quỹ đầu tư trong nước, đặc biệt là quỹ đầu tư bất động sản và quỹ tín thác bất động sản nhằm huy động nguồn vốn trong dân.

Đồng tình với quan điểm này, ông Trần Văn Hiếu - Giám đốc OBC Holding cho rằng cần sớm phân loại rõ các loại hình bất động sản để có cơ chế tín dụng phù hợp, thay vì áp dụng chung cho toàn thị trường. Theo ông, hiện nay bất động sản có nhiều phân khúc khác nhau, trong đó nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội nên được hỗ trợ do phải giải hai bài toán là giảm chi phí trung gian và giảm giá vốn.

Ông Hiếu cho biết, doanh nghiệp phải bỏ ra khoảng 40% tổng vốn đầu tư dự án trước khi đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng, trong khi vốn tự có có hạn nên phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng. Vì vậy, việc tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý là yếu tố quan trọng để giảm giá thành sản phẩm. Ông đề xuất cơ chế phân loại minh bạch đối với từng nhóm bất động sản nhằm giúp thị trường nhận diện rõ ràng hơn và củng cố niềm tin người mua nhà.

Ông Trần Văn Hiếu (OBC Holdings) phát biểu tại Diễn đàn - Ảnh: BTC

Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Thuận - Cố vấn HĐQT, Giám đốc Khối Đầu tư và Chiến lược, CTCP Tập đoàn HASCO Holdings nhận định thị trường bất động sản đang bước qua giai đoạn tăng trưởng nóng và cần chuyển từ tư duy đầu cơ sang tạo ra giá trị thực.

Ông Thuận cho rằng ngoài tín dụng ngân hàng, cần khơi thông thêm các kênh vốn như trái phiếu doanh nghiệp, vốn quốc tế và quỹ đầu tư bất động sản. Trong đó, thị trường trái phiếu cần được minh bạch để khôi phục niềm tin nhà đầu tư, còn các quỹ đầu tư sẽ giúp dòng vốn từ người dân đi vào thị trường một cách chuyên nghiệp và an toàn hơn.

Đại diện HASCO cũng nhấn mạnh sự cần thiết của việc tái cấu trúc các dự án bất động sản "chết lâm sàng". Theo đó, hiện nhiều dự án dở dang, bỏ hoang gây lãng phí lớn cho nền kinh tế, vì vậy cần có cơ chế dẫn vốn vào các dự án có khả năng phục hồi nhằm khơi thông nguồn lực và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.