Tồn kho bất động sản tăng gần gấp đôi, lên 52 ngàn căn trong quý 3
Tồn kho bất động sản trong quý 3/2026 gần 52,000 căn, lô/nền, tăng 94% so với cùng kỳ năm trước, trong bối cảnh lượng giao dịch giảm mạnh, giá nhà tại các đô thị lớn vẫn neo cao.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản quý 3/2026, lượng tồn kho tại các dự án ở 27/34 địa phương đạt khoảng 51,950 căn, lô/nền, tăng 94% so với cùng kỳ năm trước.
Diễn biến này đi cùng sự suy giảm của giao dịch. Cả nước ghi nhận khoảng 92,000 giao dịch bất động sản thành công trong quý 3, thấp hơn 8% so với quý trước và giảm 33% so với cùng kỳ năm 2025.
Giá chung cư và đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý 2 nhưng vẫn ở mức cao tại các đô thị lớn.
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng lưu ý số tồn kho nói trên mới phản ánh lượng bất động sản do chủ đầu tư báo cáo, chưa bao quát đầy đủ các sản phẩm chưa tiêu thụ trên thị trường thứ cấp cũng như nguồn vốn đang nằm tại những dự án dở dang.
Trên thực tế, việc đánh giá thị trường cần dựa trên thông tin đầy đủ hơn về lượng cung, lượng cầu và khả năng tiêu thụ của từng loại sản phẩm. Lượng giao dịch giảm chưa đủ để phản ánh toàn diện sức cầu, bởi tình trạng tồn kho có thể xuất phát từ sự không phù hợp giữa sản phẩm được phát triển với nhu cầu, vị trí dự án, điều kiện kết nối hạ tầng và khả năng tài chính của người mua.
Bức tranh tại Hà Nội và TPHCM trong báo cáo quý 3 của Knight Frank Việt Nam cho thấy sự khác biệt về nguồn cung, sức mua và diễn biến giá giữa hai thị trường lớn nhất cả nước.
Tại Hà Nội, có 2,558 căn hộ được mở bán mới, giảm 62% so với quý trước và 58% so với cùng kỳ năm trước. Trong bối cảnh mặt bằng giá cao, các chủ đầu tư giảm lượng sản phẩm đưa ra thị trường. Tồn kho căn hộ còn hơn 5,200 căn.
Lượng căn hộ tiêu thụ đạt 2,960 căn, giảm lần lượt 40% so với quý trước và 52% so với cùng kỳ. Giá chào bán sơ cấp bình quân giảm nhẹ so với quý trước, xuống 4,349 USD/m². Tỷ lệ hấp thụ giảm còn 38%, do hạn chế khả năng chi trả gây sức ép nhu cầu.
Ngược lại, thị trường TPHCM ghi nhận 7,203 căn hộ mở bán mới và tiêu thụ tổng cộng 7,534 căn trong quý 3. Nhu cầu chủ yếu được hỗ trợ bởi phân khúc bình dân và trung cấp tại khu vực Bình Dương cũ. Giá chào bán sơ cấp bình quân tại khu vực TPHCM tăng 3% so với quý trước, đạt 4,210 USD/m².
Về nguồn cung sắp tới, Knight Frank Việt Nam dự báo đến cuối năm 2027, thị trường TPHCM mở rộng có thể đón gần 42,600 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, Hà Nội dự kiến có khoảng 35,000 căn được cung cấp ra thị trường. Hơn một phần ba nguồn cung này tập trung tại khu Tây, nhờ quỹ đất lớn dành cho các khu đô thị quy mô lớn ở khu vực ngoại thành.
Nhà ở xã hội đạt gần một nửa chỉ tiêu, tín dụng giải ngân còn thấp
Đối với nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho biết cả nước hoàn thành gần 47,000 căn trong 9 tháng đầu năm 2026, tương đương khoảng 48% chỉ tiêu cả năm.
Nhà ở cho thuê đã hoàn thành 8,314 căn tính đến hết quý 3. Tuy nhiên, tiến độ tại một số địa phương còn chậm; việc huy động nguồn lực, nhất là nguồn vốn đầu tư cho nhà ở cho thuê, vẫn gặp khó khăn.
Về tín dụng, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết đến cuối tháng 8/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5.21 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 25% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.
Chương trình tín dụng ưu đãi phát triển nhà ở xã hội đã được mở rộng lên hơn 153,000 tỷ đồng, song doanh số giải ngân mới đạt khoảng 17,500 tỷ đồng. Khoảng cách giữa quy mô chương trình và kết quả giải ngân cho thấy cần tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc trong tiếp cận vốn, đồng thời nghiên cứu thêm các kênh huy động vốn trung và dài hạn phù hợp với đặc điểm đầu tư bất động sản.
Thanh Tú
