Từ 01/03/2026: Quy trình mua bán nhà thay đổi ra sao khi áp dụng mã định danh điện tử?
Quy trình mua bán bất động sản theo mã định danh điện tử là một bước ngoặt trong quản lý và giao dịch nhà đất, được quy định chi tiết tại Nghị định 357/2025/NĐ-CP ngày 31/12/2025 của Chính phủ về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Ảnh minh hoạ
|
Cụ thể, từ ngày 01/03/2026, mỗi bất động sản nhà ở sẽ được gắn một mã định danh điện tử riêng, được quản lý tập trung trên hệ thống thông tin do Bộ Xây dựng chủ trì, kết nối với các cơ sở dữ liệu chuyên ngành khác như đất đai, dân cư, thuế.
Trên nền tảng đó, quy trình mua bán bất động sản truyền thống vốn dựa nhiều vào hồ sơ giấy, tra cứu thủ công ở nhiều cơ quan khác nhau được số hóa, khi thông tin pháp lý, lịch sử giao dịch, chủ thể sở hữu, tình trạng thế chấp,… đều được chuẩn hóa và truy xuất qua mã định danh điện tử.
Cơ sở pháp lý của mã định danh điện tử bất động sản
Theo Khoản 3 Điều 3 Nghị định 357/2025/NĐ-CP quy định định danh điện tử trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản là hoạt động đăng ký, đối soát, tạo lập và gắn thông tin và dữ liệu cho thửa đất, căn nhà hoặc đối tượng tham gia giao dịch nhà ở và bất động sản (chủ thể danh tính điện tử) theo quy định về định danh và xác thực điện tử.
Theo đó, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản là hệ thống thông tin dùng chung, được xây dựng thống nhất từ trung ương đến địa phương. Tại Điều 15 của Nghị định này quy định rõ các nhóm thông tin dự án nhà ở, dữ liệu phải được thu thập, cập nhật, trong đó gồm: Tên dự án, tên chủ đầu tư, địa điểm, số lượng, diện tích căn nhà/căn hộ/lô nền đủ điều kiện đưa vào kinh doanh...
Tại các điều quy định về thông tin giao dịch bất động sản (Điều 19) Nghị định nêu rõ thông tin, dữ liệu về tình hình giao dịch bất động sản theo từng loại hình bất động sản gồm: Số lượng căn hộ/căn nhà/lô nền, diện tích; giá giao dịch, tổng giá trị bất động sản tồn kho… Trong đó, thông tin về hợp đồng giao dịch bất động sản, bao gồm:
- Số, ký hiệu hợp đồng, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản, thời gian ký kết; loại hợp đồng giao dịch (mua bán, thuê, thuê lại, thuê mua, nhận chuyển nhượng);
- Thông tin về các bên tham gia hợp đồng: Tên tổ chức, cá nhân; số định danh tổ chức; số định danh cá nhân hoặc số định danh của người nước ngoài của bên mua, thuê, thuê lại, thuê mua, nhận chuyển nhượng bất động sản.
Quy trình mua bán bất động sản theo mã định danh điện tử qua sàn giao dịch
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 dành nhiều điều khoản (Chương VII) cho sàn giao dịch bất động sản, môi giới và điều kiện kinh doanh bất động sản, trong đó các sàn giao dịch bất động sản được yêu cầu công khai đầy đủ thông tin về dự án, sản phẩm, chủ đầu tư, điều kiện bán hàng theo đúng quy định pháp luật. Khi kết hợp với Nghị định 357/2025/NĐ-CP, quy trình mua bán bất động sản qua sàn giao dịch điện tử gắn mã định danh điện tử có thể tạo thành một chuỗi thống nhất, từ tra cứu mã, ký kết hợp đồng đến sang tên chủ quyền.
Về bước tra cứu, người mua có quyền truy cập, tra cứu thông tin về bất động sản dựa trên mã định danh qua hệ thống thông tin do Bộ Xây dựng chủ trì. Khi nhập mã định danh, hệ thống sẽ hiển thị các thông tin cần thiết, bao gồm loại nhà ở, diện tích, vị trí, tình trạng pháp lý, tình trạng thế chấp, thông tin chủ sở hữu hiện tại và lịch sử giao dịch…
Ở bước thỏa thuận và ký hợp đồng, sàn giao dịch điện tử là nơi các bên xác lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Trong môi trường số, hợp đồng này có thể được lập dưới dạng hợp đồng điện tử. Thanh toán và thực hiện nghĩa vụ tài chính trong quy trình này vẫn phải tuân thủ các quy định thuế hiện hành. Khi việc sang tên hoàn tất, cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản phối hợp để ghi nhận chủ thể mới gắn với mã định danh cũ hoặc cấp mã mới trong trường hợp chia tách, hợp thửa, đảm bảo mỗi bất động sản vẫn có một mã duy nhất.
Quy trình mua bán bất động sản theo mã định danh điện tử không qua sàn
Đối với giao dịch trực tiếp hoặc thông qua môi giới nhưng không sử dụng sàn giao dịch tập trung, quy trình mua bán bất động sản theo mã định danh điện tử vẫn phải tuân thủ các bước truyền thống nhưng được tăng cường bởi việc tra cứu và ghi nhận qua hệ thống dữ liệu. Người mua, trước hết, có quyền và nên chủ động tra cứu mã định danh bất động sản trên Cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản để kiểm chứng thông tin người bán cung cấp.
Sau khi đạt được thỏa thuận, các bên sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Trong bối cảnh định danh điện tử, công chứng viên có thể sử dụng hệ thống định danh và xác thực điện tử để xác minh danh tính của bên mua, bên bán và đối chiếu thông tin bất động sản dựa trên mã định danh trong cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản. Điều này giúp giảm thiểu tình trạng giả mạo giấy tờ, mạo danh chủ sở hữu vốn là nguyên nhân của không ít vụ tranh chấp trước đây.
Cơ quan đăng ký đất đai sau khi giải quyết hồ sơ sẽ chuyển thông tin sang cơ quan phụ trách cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản để cập nhật chủ sở hữu mới trên hệ thống thông tin thống nhất toàn quốc. Như vậy, dù người dân không giao dịch qua sàn, nhưng bất động sản vẫn được quản lý bằng mã định danh, lịch sử giao dịch vẫn được ghi nhận và có thể tra cứu về sau.
Tác động của quy định mới đối với người dân và doanh nghiệp
Các quy định về mã định danh bất động sản mang lại nhiều tác động tích cực cho người dân. Trước hết, việc tra cứu thông tin bất động sản trở nên dễ dàng và đáng tin cậy hơn, vì dữ liệu phải được xác thực, phản ánh đúng hiện trạng pháp lý và được cập nhật thường xuyên. Người mua nhà có thể giảm mạnh rủi ro mua phải bất động sản vướng tranh chấp, bị kê biên, đang thế chấp hoặc thuộc diện quy hoạch, nhờ các trường thông tin về tình trạng pháp lý trong cơ sở dữ liệu.
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có thể chứng minh rõ ràng pháp lý sản phẩm, lịch sử biến động và tiến độ thực hiện, qua đó tạo được niềm tin trên thị trường. Đồng thời không còn tình trạng kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện, gian dối thông tin, việc bán trùng một căn hộ cho nhiều người trở nên khó khăn hơn vì mọi giao dịch liên quan đều được cập nhật trong hệ thống.
Từ các quy định pháp luật hiện hành có thể thấy, quy trình mua bán bất động sản theo mã định danh điện tử không chỉ là việc “gắn số” cho từng căn nhà, lô đất, mà là một sự tái cấu trúc toàn diện. Người dân có điều kiện tiếp cận thông tin chính xác hơn, được bảo vệ tốt hơn trong giao dịch. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải chuyên nghiệp hóa, tuân thủ chặt chẽ pháp luật trong kinh doanh bất động sản.
Tuy vậy, cần chú trọng đến các yếu tố về đầu tư hạ tầng công nghệ thông tin, đào tạo cán bộ và người dân sử dụng hệ thống. Đối với người dân, cần yêu cầu cung cấp và kiểm tra mã định danh bất động sản trước khi giao dịch, ưu tiên giao dịch qua các sàn, nền tảng được cấp phép và tận dụng tài khoản định danh điện tử khi ký kết, thanh toán để được ghi nhận đầy đủ thông tin.
Nhìn chung, việc vận dụng phù hợp các quy định trong thực tiễn sẽ giúp quy trình mua bán bất động sản theo mã định danh điện tử dần tiến tới một mô hình quản trị hiện đại, minh bạch, phù hợp với xu hướng chuyển đổi số quốc gia. Đồng thời, nâng cao khả năng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp trong giao dịch quyền sử dụng trong giai đoạn tới.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)
