VARS IRE kiến nghị làm rõ cơ chế bảo đảm quyền tài sản khi chung cư hết niên hạn sử dụng
Theo VARS IRE, việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình có thể tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, để người dân yên tâm, cần làm rõ cơ chế bảo vệ quyền tài sản khi chung cư hết niên hạn sử dụng.
Ngày 28/07, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã ký ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
Theo Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), tại khoản 2.2, phần Nhiệm vụ và giải pháp, Nghị quyết định hướng giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư.
Đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được quy định theo niên hạn công trình, gắn với việc bảo đảm quyền tài sản. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.
VARS IRE cho rằng đây là định hướng quan trọng nhằm hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư, góp phần giải quyết những vướng mắc kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị. Tuy nhiên, chính sách cũng tác động trực tiếp đến quyền tài sản của người dân và tâm lý thị trường nên cần được thiết kế với cơ chế thực thi phù hợp.
Làm rõ sự khác biệt giữa quyền sử dụng đất và tuổi thọ công trình
Theo VARS IRE, cần phân biệt rõ giữa quyền sử dụng đất và thời hạn sử dụng công trình. Theo định hướng mới, quyền sử dụng đất đối với nhà ở thương mại vẫn được giữ ổn định, lâu dài; trong khi thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo tuổi thọ kỹ thuật của tòa nhà.
Đây là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản, bởi công trình xây dựng luôn có giới hạn về tuổi thọ do ảnh hưởng của thời gian, chất lượng xây dựng và quá trình vận hành, bảo trì, trong khi quyền sử dụng đất không thay đổi.
VARS IRE cũng nhận định quy định mới có thể tạo nền tảng pháp lý để xử lý bài toán cải tạo chung cư cũ. Hiện nhiều khu chung cư xuống cấp tại Hà Nội, TPHCM và các địa phương vẫn chậm được cải tạo do thiếu quy định rõ về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cách xử lý quyền lợi của các chủ sở hữu.
Nếu được luật hóa đầy đủ, chính sách sẽ góp phần rút ngắn quá trình đàm phán giữa các bên, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất trong bối cảnh nhu cầu tái thiết đô thị ngày càng lớn.
Bảo đảm quyền tài sản là yếu tố quyết định
Dù đánh giá cao mục tiêu quản lý vòng đời công trình, VARS IRE cho rằng thách thức lớn nhất vẫn nằm ở phản ứng của thị trường. Người Việt từ lâu coi nhà ở là tài sản tích lũy và truyền đời, vì vậy những thông tin liên quan đến thời hạn sử dụng căn hộ có thể khiến một bộ phận người mua lo ngại nếu không được giải thích đầy đủ.
Nếu người dân hiểu rằng họ chỉ được sử dụng căn hộ trong một khoảng thời gian nhất định sau khi đã thanh toán toàn bộ giá trị, nhu cầu có thể dịch chuyển sang nhà thấp tầng hoặc đất nền, dù quỹ đất tại các đô thị lớn ngày càng hạn chế.
“Trọng tâm của định hướng không phải là giới hạn thời gian sử dụng căn hộ mà là bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Điều này đồng nghĩa khi công trình hết niên hạn, quyền và lợi ích hợp pháp của người dân vẫn tiếp tục được bảo vệ thông qua cơ chế xây dựng lại chung cư” VARS IRE nhấn mạnh.
Để quy định có thể triển khai hiệu quả, VARS IRE kiến nghị tiếp tục cụ thể hóa tiêu chí xác định niên hạn công trình; điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết thời hạn sử dụng; cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư; quyền lợi của chủ sở hữu sau khi chung cư được xây mới; cũng như phương án xử lý đối với các trường hợp không đạt được sự đồng thuận hoặc không đủ khả năng tài chính.
Ngoài ra, đơn vị này kiến nghị xây dựng lộ trình áp dụng phù hợp đối với các dự án chung cư mới và tăng cường truyền thông để người dân hiểu đúng bản chất chính sách.
Theo đó, quy định về thời hạn sử dụng căn hộ không làm thay đổi quyền sử dụng đất lâu dài mà hướng đến quản lý vòng đời công trình, bảo đảm an toàn và bảo vệ quyền lợi của người dân khi chung cư hết niên hạn sử dụng.
“Nếu đồng thời bảo đảm quyền tài sản, minh bạch cơ chế thực hiện và tạo được sự đồng thuận từ thị trường, quy định mới sẽ góp phần thúc đẩy phát triển đô thị bền vững, đồng thời giải quyết những vướng mắc tồn tại nhiều năm trong công tác cải tạo chung cư cũ”, VARS IRE cho biết.
Thanh Tú
