VARS IRE: Lãi suất tăng trở thành phép thử sức chịu đựng thị trường bất động sản
Theo VARS IRE, lãi suất tăng trong giai đoạn này trở thành bài kiểm tra về sức chịu đựng của thị trường. Khi giai đoạn tiền rẻ khép lại đang buộc thị trường chuyển sang mô hình vận hành dựa nhiều hơn vào dòng tiền thực.
Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường bất động sản Việt Nam đang dần bước vào trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung tăng rõ rệt và tiếp tục mở rộng. Xu hướng phát triển cũng dịch chuyển sang mô hình dựa trên cung - cầu thực cùng năng lực tài chính của các chủ thể tham gia thị trường.
Trong bối cảnh đó, tín dụng tiếp tục là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới nhịp vận động của thị trường. Với đặc thù phụ thuộc mạnh vào nguồn vốn vay, bất kỳ thay đổi nào trong chính sách tín dụng đều có thể tác động trực tiếp tới thanh khoản, mặt bằng giá và tâm lý của các chủ thể tham gia.
Dữ liệu từ ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến ngày 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng khoảng 4.74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với thời điểm cuối 2024, chiếm 25.53% tổng dư nợ toàn hệ thống.
Trong đó, dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2.16 triệu tỷ đồng, chiếm 45.58% tổng dư nợ bất động sản và tăng gần 50% so với cuối 2024. Tốc độ này cao gấp khoảng 1.85 lần tốc độ tăng của dư nợ tín dụng phục vụ tiêu dùng và sử dụng bất động sản.
Trước tốc độ tăng nhanh của dòng vốn vào bất động sản, ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (dự kiến ở mức khoảng 15%). Đồng thời, tín dụng bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tín dụng chung.
Lãi suất tăng trở thành phép thử của thị trường
Trong bối cảnh tín dụng được siết chặt, nhiều ngân hàng đã nâng lãi suất cho vay bất động sản lên cao hơn đáng kể so với các khoản vay phục vụ tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh.
Từ cuối 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm, tạo áp lực đáng kể lên người vay.
VARS IRE cho rằng, lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về “sức chịu đựng” của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.
Khi giai đoạn tiền rẻ khép lại, người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp phát triển dự án buộc phải thay đổi cách tiếp cận, chuyển từ chiến lược mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro và đầu tư dài hạn.
Áp lực tài chính lớn vào giai đoạn 2027-2028
Theo VARS IRE, rủi ro mang tính cấu trúc của thị trường còn nằm ở độ trễ của chu kỳ tín dụng. Nhóm khách hàng mua nhà trong giai đoạn 2023-2024 hiện vẫn còn biên an toàn nhất định dù lãi suất tăng.
Tuy nhiên, áp lực tài chính có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi những người mua nhà năm 2025 ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính sẽ trở nên rõ nét hơn.
Chi phí tài chính gia tăng cũng đang làm thay đổi hành vi của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm với mức giá thấp hơn khoảng 30%.
Ở chiều ngược lại, nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính trung bình, phụ thuộc lớn vào vốn vay, đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.
Tuy nhiên, nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt và tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục tham gia, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
Thị trường sẽ đón hơn 100 ngàn sản phẩm trong năm tới
VARS IRE cho biết thị trường dự kiến đón lượng sản phẩm mới lớn khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và hàng loạt khu đô thị quy mô lớn được triển khai, cung cấp hơn 100 ngàn sản phẩm trong năm tới. Việc nguồn cung tăng giúp giảm áp lực khan hiếm và góp phần tái cân bằng cung cầu.
Tuy vậy, giá bất động sản khó giảm sâu do chi phí đất đai, xây dựng, chi phí vốn và tuân thủ pháp lý đều gia tăng. Thay vì giảm giá diện rộng, thị trường được dự báo sẽ phân hóa mạnh, những dự án có pháp lý minh bạch, giá hợp lý và gắn với hạ tầng thực vẫn duy trì thanh khoản, trong khi các sản phẩm bị định giá cao vượt giá trị khai thác sẽ gặp nhiều khó khăn.
Theo VARS IRE, trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân và tổ chức có năng lực tài chính thực cùng tầm nhìn dài hạn. Quyết định đầu tư không còn xoay quanh kỳ vọng giá tăng bao nhiêu, mà cần được cân nhắc dựa trên khả năng tạo dòng tiền, biên an toàn tài chính và tiềm năng gia tăng giá trị gắn với hạ tầng và quy hoạch của từng khu vực.
Thanh Tú
