Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện và chế tài xử phạt người dân cần biết
Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng diễn ra phổ biến và đa dạng.
Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy nhiều trường hợp chuyển nhượng được thực hiện khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, như đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đang tranh chấp hoặc chưa hoàn tất thủ tục đăng ký biến động. Những giao dịch này không chỉ tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho các bên tham gia, mà còn ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai.
Nhằm tăng cường kỷ cương và kiểm soát các giao dịch đất đai, Chính phủ đã ban hành Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó có hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai.
Nghị định này có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch và góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định.
Điều kiện thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất được pháp luật ghi nhận. Tuy nhiên, khác với giao dịch mua bán tài sản thông thường, việc chuyển nhượng đất đai không đơn thuần là sự thỏa thuận giữa các bên mà còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai;
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
Trong thời hạn sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Việc đặt ra điều kiện chuyển nhượng nhằm bảo đảm quyền sử dụng đất được chuyển giao hợp pháp, bảo vệ bên nhận chuyển nhượng và duy trì trật tự quản lý đất đai. Khi một trong các điều kiện không được đáp ứng, giao dịch có thể bị vô hiệu về mặt dân sự đồng thời người vi phạm còn bị xử phạt hành chính theo quy định của Nghị định 123/2024/NĐ-CP.
Đối với người nhận chuyển nhượng, việc kiểm tra điều kiện pháp lý giúp hạn chế rủi ro như không sang tên được, giao dịch bị tuyên vô hiệu hoặc bị xử phạt hành chính.
Xử phạt khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện
Theo khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định như sau:
“3. Hành vi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3,000,000 đồng đến 5,000,000 đồng đối với hành vi thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất;
b) Phạt tiền từ 20,000,000 đồng đến 30,000,000 đồng đối với hành vi cho thuê hoặc cho thuê lại hoặc thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
c) Phạt tiền từ 30,000,000 đồng đến 50,000,000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Căn cứ quy định trên, mức phạt tiền đối với cá nhân có thể lên đến 50 triệu đồng, tùy theo tính chất và mức độ vi phạm. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 2 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm hành chính.
Một trong những hành vi bị xử phạt phổ biến là chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong thực tế, nhiều trường hợp người dân mua bán đất bằng giấy tay với lý do đất đang chờ cấp sổ hoặc đất chưa hoàn tất thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi này vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và bị xử phạt hành chính.
Ngoài tiền phạt, cơ quan có thẩm quyền còn buộc các bên thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định hoặc khôi phục tình trạng ban đầu. Quy định xử phạt nhằm hạn chế tình trạng giao dịch không đủ điều kiện và bảo đảm mọi biến động đất đai đều được Nhà nước quản lý.
Biện pháp khắc phục hậu quả
Theo khoản 4 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về biện pháp khắc phục hậu quả như sau:
“a) Buộc bên nhận chuyển quyền, bên thuê, bên thuê lại phải trả lại đất cho bên chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại trừ trường hợp quy định tại điểm d, đ khoản này;
b) Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
c) Buộc nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm;
d) Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định;
đ) Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp không trả lại được đất do bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, cá nhân đã chết mà không có người thừa kế hoặc chuyển đi nơi khác mà được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 81 và Điều 82 của Luật Đất đai. Bên nhận chuyển quyền phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả do bên chuyển quyền thực hiện hành vi vi phạm gây ra trước khi chuyển quyền”.
Biện pháp khắc phục hậu quả giúp xử lý hậu quả vi phạm, tránh tình trạng nộp phạt xong nhưng giao dịch trái pháp luật vẫn tồn tại.
Tác động của quy định xử phạt đối với giao dịch đất đai
Việc quy định xử phạt theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP đã tạo ra sự thay đổi đáng kể trong nhận thức của người dân và nhà đầu tư. Các giao dịch đất đai ngày càng chú trọng về tính pháp lý, ưu tiên kiểm tra điều kiện chuyển nhượng trước khi ký kết hợp đồng. Quy định xử phạt góp phần hạn chế giao dịch giấy tay, giảm tranh chấp đất đai và tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản. Đồng thời, cơ quan quản lý Nhà nước cũng có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn trong việc thanh tra và xử lý vi phạm.
Tuy nhiên, để giảm thiểu tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện, cần tăng cường tuyên truyền pháp luật đất đai tại địa phương nhằm nâng cao nhận thức pháp luật cho người dân, giúp người dân dễ dàng kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất.
Thông qua hệ thống chế tài cụ thể và mức xử phạt tương ứng, Nghị định 123/2024/NĐ-CP đã góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai, hạn chế các giao dịch trái pháp luật và hướng tới xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng
