HoREA đề xuất mức thu bổ sung 0.5%/năm đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất
Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá một số mức thu theo dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vẫn còn quá cao, làm tăng thêm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp, nên cần điều chỉnh giảm.
Theo đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung theo hướng quy định tiền sử dụng đất được tính bằng mức 20% thay vì 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; được tính bằng 30% thay vì 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Trước đó, HoREA và các chuyên gia đã đề xuất mức 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở và 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Tuy nhiên, Hiệp hội nhận thấy mức thu này vẫn còn quá cao, vẫn là gánh nặng tài chính cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu được cấp sổ đỏ để thực hiện các quyền của người sử dụng đất (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin nợ tiền sử dụng đất).
Đề xuất mức thu bổ sung 0.5%/năm đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất
Bên cạnh đó, HoREA đề nghị chọn Phương án 2 của điểm a khoản 28 Điều 1 dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 Điều 50 Nghị định 103. Cụ thể, Phương án 2 nêu trường hợp người sử dụng đất đã nộp đủ số tiền theo Thông báo thì người sử dụng đất phải nộp số tiền sử dụng đất tăng thêm. Trường hợp người sử dụng đất chưa nộp hoặc chưa nộp đủ số tiền theo thông báo thì phải nộp số tiền theo quy định tại điểm a khoản này; đồng thời phải nộp số tiền sử dụng đất tăng thêm.
Lý do Hiệp hội chọn phương án này là vì điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 chỉ quy định Chính phủ quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nhưng không quy định Chính phủ quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tính lại mà phát sinh khoản tiền sử dụng đất tăng thêm so với số tiền đã được thông báo.
Đối với việc sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 50 Nghị định 103, HoREA đề xuất Phương án 3 là khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai được tính bằng mức thu 0.5%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều này.
Hiệp hội đề nghị không chọn Phương án 1, bởi lẽ Phương án này giữ nguyên quy định tại khoản 2 Điều 50 Nghị định 103 về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất được tính bằng mức thu 5.4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp. HoREA đánh giá mức thu này là quá cao, làm tăng thêm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp, nhất là đối với các dự án đã có quyết định giao đất từ nhiều năm trước đây, thậm chí đã 20-30 năm về trước, mà chi phí này sẽ được chủ đầu tư tính vào giá bán, giá cho thuê mà người mua, thuê nhà là người gánh chịu cuối cùng dẫn đến hệ quả làm tăng giá nhà.
Trường hợp chủ đầu tư đã bán nền nhà cho khách hàng mà trong hợp đồng quy định trách nhiệm chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước thì chủ đầu tư phải chịu lỗ khi phải nộp thêm số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bổ sung này.
Trường hợp chủ đầu tư đã bán nền nhà cho khách hàng mà trong hợp đồng quy định trách nhiệm khách hàng thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước thì khách hàng bị thiệt khi phải nộp thêm số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bổ sung này.
Còn Phương án 2, HoREA cho rằng mức thu giảm 3.6%/năm do Bộ Tài chính đề xuất vẫn còn quá cao. Hiệp hội phân tích mức thu 3.6% là tỷ lệ trung bình cộng giữa 3 chỉ số tính trong giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (năm 2014 - 2024), gồm: Lãi suất tiền gửi trung bình kỳ hạn 1-6 tháng; CPI trung bình hằng năm; Tỷ lệ lạm phát trung bình. Tuy nhiên, Cục Công sản - Bộ Tài chính đã thừa nhận các chỉ số này không có nhiều liên quan đến chỉ số biến động về giá đất hoặc giá bất động sản.
Doanh nghiệp không có lỗi trong mọi trường hợp chậm xác định tiền sử dụng đất
Về việc xác định lỗi của bên nào (Nhà nước hay người sử dụng đất) để có cơ sở đề xuất phương án thu hay không thu khoản tiền thu bổ sung, HoREA nhận thấy do cơ quan Thuế chịu trách nhiệm thông báo số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà người sử dụng đất phải nộp, nên trong mọi trường hợp chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) đều thuộc trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và doanh nghiệp không có lỗi trong các trường hợp này.
Doanh nghiệp chỉ có lỗi trong trường hợp cơ quan Thuế đã thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) mà trong thời hạn pháp luật quy định, doanh nghiệp không hoàn thành nghĩa vụ tài chính này thì bị phạt chậm nộp theo quy định của pháp luật về thuế.
Việc quy lỗi cho cơ quan Nhà nước hoặc cá nhân công chức, viên chức Nhà nước hoặc người sử dụng đất trong việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) trong hơn 30 năm qua gần như bất khả thi do phải rà soát lại từng dự án được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 hoặc Luật Đất đai 2013.
Do vậy, Hiệp hội đề xuất Phương án 3 giảm mức thu còn 0.5%/năm để vừa chấp hành và tuân thủ đúng quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, vừa không tác động làm tăng giá nhà.
Giảm tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất một năm từ tối đa 3% còn tối đa 1.5%
HoREA cũng đề nghị sửa đổi điểm a khoản 1 Điều 26 Nghị định 103 theo hướng giảm tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất một năm là từ 0.25%-1.5% thay vì từ 0.25%-3% như quy định hiện hành để làm cơ sở cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất một năm phù hợp hơn với tình hình thực tiễn của địa phương.
Nguyên nhân đề xuất là vì Hiệp hội nhận thấy hầu như các địa phương đều “không dám” quy định thấp hơn tỷ lệ 1.5% (bằng 50% của tỷ lệ tối đa 3% của Nghị định), điển hình là TPHCM và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (trước khi hợp nhất) quy định tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất một năm là từ 0.25%-1.5%, chỉ có UBND tỉnh Bình Dương (trước khi hợp nhất) quy định tỷ lệ % từ 0.25%-1%.
HoREA cho rằng việc điều chỉnh là rất cần thiết khi trong những năm đầu thực hiện Luật Đất đai 2024 và sau khi các địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh áp dụng từ ngày 01/08/2024 đến hết năm 2025 với giá đất tăng lên nhiều lần, trong đó có một số địa phương trong năm 2023 đã tăng hệ số điều chỉnh giá đất so với năm 2022, dẫn đến chi phí thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm tăng lên nhiều lần.
Hà Lễ
