Những thay đổi trong tiền sử dụng đất, tiền thuê đất người dân cần biết
Ngày 06/11, Chính phủ ban hành Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định 104/2024/ NĐ-CP về quỹ phát triển đất. Nghị định 291 có hiệu lực ngay ngày ban hành, cập nhật một số thay đổi liên quan đến đất đai, tài chính đất đai của người dân, các chủ đầu tư và các đơn vị hành chính.
Mội số quy định mới sửa đổi nổi bật như sau:
Mở rộng đối tượng, phạm vi miễn giảm tiền sử dụng đất
Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa đổi quy định về đối tượng, phạm vi miễn, giảm tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, thể hiện tại khoản 1 Điều 17 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Theo quy định mới tại điểm a Khoản 5 Điều 1 của Nghị định 291, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, chỉ được miễn hoặc giảm một lần tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở khi được Nhà nước giao đất để làm nhà ở, hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất ở, hoặc được công nhận vào mục đích đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều này ngăn chặn tình trạng hợp thức hóa nhiều lần, xin miễn, giảm ở nhiều nơi hoặc qua nhiều giai đoạn. Đáng chú ý, quy định mới sửa đổi không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất; đất xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024. Quy định này triệt tiêu cơ hội “lách luật”, hợp thức hóa ưu đãi cho các dự án đầu tư lớn hoặc đối tượng không thực sự khó khăn, tăng nguồn thu ổn định cho ngân sách Nhà nước, đồng thời giảm áp lực cho cơ quan xét duyệt.
Thẩm quyền quyết định miễn giảm tiền sử dụng đất
Nghị định 291 khoanh vùng lại thẩm quyền quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất. Theo điểm b Khoản 6 của Nghị định, thẩm quyền quyết định miễn tiền sử dụng đất là người có thẩm quyền quyết định giao đất theo quy định tại Điều 123 Luật Đất đai 2024 quyết định việc miễn tiền sử dụng đất khi quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng tương ứng với đối tượng thuộc thẩm quyền giao đất theo hồ sơ trình của cơ quan có chức năng quản lý đất đai; trong đó ghi rõ nội dung: lý do miễn, diện tích được miễn tiền sử dụng đất.
Việc này nhằm gắn trách nhiệm xét duyệt về đúng đầu mối, chấm dứt hiện tượng “chạy quyền”, xin cấp xã, phường hoặc đơn vị trung gian xác nhận điều kiện miễn, giảm. Người dân chỉ cần nộp hồ sơ đúng quy định, cơ quan cấp có thẩm quyền sẽ quyết định một cách minh bạch. Đồng thời, khi phát sinh tranh chấp, quyền khiếu kiện cũng được xác lập rõ ràng, người dân dễ dàng truy vấn trách nhiệm cơ quan cụ thể.
Cách xác định lại nghĩa vụ tài chính khi thay đổi quy hoạch
Điểm thay đổi lớn nằm ở quy trình xác định lại nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư khi có điều chỉnh quy hoạch. Cụ thể, điểm c Khoản 3 Nghị định 291 quy định trường hợp người sử dụng đất đề nghị và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án theo quy định của pháp luật mà không làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, đồng thời không làm tăng hệ số sử dụng đất thì không phải tính tiền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch chi tiết của dự án. Trường hợp làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất hoặc vị trí từng loại đất hoặc làm tăng hệ số sử dụng đất thì tính tiền sử dụng đất tại từng thời điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án để tính tổng số tiền sử dụng đất phải nộp tại lần điều chỉnh quy hoạch chi tiết cuối cùng của dự án.
Mọi hành vi xin điều chỉnh quy hoạch mang lại giá trị sử dụng lớn hơn, nghĩa vụ tài chính sẽ tăng lên tương ứng, không còn “khoảng trống” lách luật. Tuy nhiên, đối với trường hợp điều chỉnh phục vụ mục đích chung, không làm tăng hệ số sử dụng..., nhà đầu tư sẽ không phải làm lại hồ sơ nghĩa vụ tài chính, giảm lớn thời gian và chi phí.
Điều chỉnh cách tính lãi và thời gian truy thu nghĩa vụ tài chính
Điểm b Khoản 18 Điều 1 Nghị định 291 quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm d Khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 được tính bằng mức thu 3.6%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 (thay vì mức 5.4%/năm), đồng thời cho phép trừ đi thời gian bị kéo dài do chờ quyết định của Nhà nước hoặc lý do bất khả kháng có xác nhận hợp lệ.
Đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất chẵn năm thì khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung được tính bằng mức thu bổ sung nêu trên tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024.
Người dân, đặc biệt là người nhận chuyển nhượng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc điều chỉnh quy hoạch không còn chịu áp lực truy thu lãi suất cao. Đây là quy định vừa có lợi trực tiếp cho người dân, vừa khuyến khích kê khai đầy đủ, đúng hạn.
Siết chặt kiểm soát, công khai Quỹ phát triển đất
Về mặt cơ chế tài chính đất đai, Khoản 2 Điều 2 Nghị định 291 quy định không được sử dụng nguồn vốn hoạt động của Quỹ phát triển đất vào các mục đích khác; Quỹ phát triển đất thực hiện hạch toán và theo dõi toàn bộ vốn hoạt động của Quỹ phát triển đất theo quy định tại Nghị định này; không thực hiện chuyển nguồn vốn hoạt động của Quỹ phát triển đất sang Quỹ nhận ủy thác.
Quỹ phát triển đất được sử dụng để ứng vốn cho chủ đầu tư dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, đơn vị, tổ chức của Nhà nước thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở (trừ các dự án đầu tư bằng nguồn vốn không phải nguồn ngân sách nhà nước).
Nghị định 291 góp phần bảo vệ tối đa quyền lợi người sử dụng đất, tạo khuôn khổ chính sách công bằng, ổn định và phát triển lâu dài. Người dân, doanh nghiệp, địa phương và các cơ quan quản lý đất đai cần cập nhật phù hợp quy định mới, chủ động thực hiện và đồng hành xây dựng môi trường đất đai minh bạch, ổn định nhất cho phát triển kinh tế xã hội.
ThS.LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)
