HoREA đề nghị bổ sung quy định thời điểm xác định giá đất khi thanh toán cho hợp đồng BT
Trong văn bản góp ý dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là dự thảo Nghị quyết), HoREA đề nghị bổ sung quy định thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT là thời điểm ký Hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình của dự án BT. Điều này nhằm bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng, sòng phẳng đối với cả Nhà nước và nhà đầu tư dự án BT.
Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhận thấy nhờ Nghị định 78/2007/NĐ-CP quy định về đầu tư theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao, Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - Kinh doanh, Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT), Nhà nước đã huy động được nguồn vốn xã hội hóa rất lớn từ các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, nhưng mãi đến năm 2020 mới có Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), nhưng Luật PPP 2020 lại quy định dừng triển khai dự án mới áp dụng loại Hợp đồng BT kể từ ngày 01/01/2021 (ngày Luật PPP có hiệu lực).
Để xử lý chuyển tiếp, Luật PPP 2020 vẫn cho phép trường hợp dự án đã ký kết hợp đồng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện việc triển khai thực hiện dự án, thanh toán theo quy định của hợp đồng BT đã ký kết và quy định của pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng.
Trước đó, Nghị định 69/2019/NĐ-CP cũng đã quy định cơ chế xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư và cho phép sử dụng quỹ đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng để thanh toán dự án BT hoặc sử dụng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng để thanh toán dự án BT. Nhưng trên thực tế, UBND cấp tỉnh hầu như không thể thực thi được quy định về việc sử dụng quỹ đất để thanh toán dự án BT và sau các đợt thanh tra, kiểm tra, điều tra, kiểm toán thì các cơ quan có thẩm quyền đã kết luận nhiều dự án BT có sai phạm, làm thất thu ngân sách Nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai dẫn đến một số cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước và nhà đầu tư bị xử lý pháp luật.
Đến năm 2023, Quốc hội ban hành Nghị quyết 98/2023/QH15 về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM mới cho phép Thành phố được áp dụng loại Hợp đồng BT (thí điểm), nhưng chỉ được sử dụng vốn ngân sách Thành phố để thanh toán cho nhà đầu tư sau khi công trình hoặc hạng mục công trình vận hành độc lập được hoàn thành nghiệm thu, kiểm toán nên cơ chế này vẫn chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư thực hiện dự án BT.
Theo đó, HoREA cho rằng khó khăn, vướng mắc chủ yếu là việc xác định đúng, chính xác giá trị công trình BT mà nhà đầu tư hoàn thành bàn giao cho Nhà nước và việc Nhà nước xác định đúng, chính xác giá trị quỹ đất thanh toán Hợp đồng BT để nhà đầu tư thực hiện dự án đối ứng là rất quan trọng. Trong đó có việc xác định đúng, chính xác thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT là quan trọng nhất để bảo đảm công bằng với cả Nhà nước và nhà đầu tư dự án BT.
Vì vậy, nhà đầu tư thực hiện dự án BT phải đảm bảo nguyên tắc ngang giá, xác định tại cùng một thời điểm, đó là thời điểm nhà đầu tư và Nhà nước ký kết hợp đồng hoặc nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình BT cho Nhà nước thì đây cũng phải là thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT.
Tuy nhiên, vẫn còn một số trường hợp Nhà nước xác định giá trị công trình BT tại thời điểm hoàn thành bàn giao công trình (T1) nhưng lại xác định giá đất tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, mà trong thực tế thì cơ quan Nhà nước lại thường chậm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chậm bàn giao quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư để thực hiện dự án đối ứng, dẫn đến thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT (T2) cách xa thời điểm Nhà nước và nhà đầu tư giao kết hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình (T1).
HoREA cho rằng đáng lẽ việc xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT phải cùng thời điểm giao kết hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình dự án BT cho Nhà nước thì mới bảo đảm công bằng, cho cả Nhà nước và nhà đầu tư.
Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án BT tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, Chính phủ đã ban hành Nghị định 91/2025/NĐ-CP quy định thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TPHCM. Nghị định quy định đối với phần diện tích được sử dụng để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT theo nguyên tắc bù trừ giữa tổng vốn đầu tư dự án BT và giá trị quỹ đất thanh toán, thời điểm xác định giá đất là thời điểm ký tắt Hợp đồng BT đã tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc cho tất cả các dự án BT tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Theo đó, HoREA đề nghị coi đây là tiền lệ để áp dụng tương tự cho các dự án BT trong cả nước.
Hà Lễ
