Luật Xây dựng mới: Mở rộng 8 nhóm công trình được miễn giấy phép từ 01/07/2026
Luật Xây dựng 2025 được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 10/12/2025, chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2026. Chính sách pháp luật mới về xây dựng được thiết kế theo hướng xây dựng môi trường pháp lý thông thoáng, minh bạch, cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục, đặc biệt mở rộng đối với các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, đồng thời vẫn bảo đảm yêu cầu bảo vệ môi trường, bảo vệ cảnh quan kiến trúc và phù hợp quy hoạch.
Khung pháp lý mới về miễn giấy phép xây dựng
Theo Khoản 1 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định các loại giấy phép xây dựng, bao gồm: giấy phép xây dựng mới, giấy phép sửa chữa, cải tạo, giấy phép di dời công trình và các giấy phép xây dựng có thời hạn. Khoản này tương đồng với Khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, nhưng tên gọi, phân loại được điều chỉnh cho phù hợp với các loại công trình phát sinh mới.
Tại Khoản 2 Điều 43 quy định nguyên tắc chung: Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ những trường hợp miễn giấy phép xây dựng được liệt kê ngay tại Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025. Quy định này tiếp tục khẳng định vai trò của giấy phép xây dựng như một công cụ quản lý Nhà nước quan trọng, để triển khai chính sách mở rộng miễn giấy phép cho những công trình đã được kiểm soát thông qua các cơ chế khác. Theo đó, các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:
- Công trình bí mật Nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo quy định tại Luật Xây dựng; công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
- Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến;
- Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không;
- Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động;
- Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định;
- Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc;
- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
So với Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) liệt kê các nhóm công trình được miễn giấy phép, thì các quy định mới tại Điều 43 Luật Xây dựng 2025 đã thiết kế lại danh mục này theo hướng vừa kế thừa các trường hợp miễn giấy phép đã ổn định, vừa bổ sung nhiều nhóm công trình mới, đặc biệt là công trình thuộc dự án đã được thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, công trình cấp bách, công trình nhà ở, công trình dân dụng quy mô nhỏ.
Tác động tích cực đối với doanh nghiệp và người dân
Việc mở rộng các trường hợp miễn giấy phép xây dựng, đặc biệt là đối với công trình thuộc dự án đã thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và công trình nhà ở, công trình dân dụng quy mô nhỏ, sẽ giúp doanh nghiệp và người dân tiết kiệm đáng kể thời gian, chi phí lập hồ sơ, chi phí đi lại, công sức theo dõi hồ sơ.
Với các dự án hạ tầng, khu đô thị, khu công nghiệp, việc không phải xin phép cho từng công trình thành phần trong dự án đã được thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi sẽ rút ngắn giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giảm chi phí lãi vay do kéo dài thời gian, giúp nhà đầu tư chủ động hơn trong kế hoạch triển khai, từ đó nâng cao tính dự báo tiến độ và hiệu quả sử dụng vốn của dự án. Những cải cách này còn góp phần bởi giảm bớt các thủ tục tiền kiểm là một trong các tiêu chí quan trọng trong đánh giá mức độ thuận lợi của môi trường đầu tư, nhất là đối với lĩnh vực bất động sản và xây dựng.
Đối với người dân, đặc biệt là ở nông thôn hoặc khu vực không có yêu cầu quản lý kiến trúc cao, việc miễn giấy phép cho nhà cấp 4 ở nông thôn, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m2 phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, sẽ giảm đáng kể tình trạng “xây trước, xin phép sau” và rủi ro bị xử phạt, buộc tháo dỡ. Nhờ thủ tục được đơn giản hóa và rõ ràng hơn, nhiều trường hợp trước đây còn chần chừ xin phép vì ngại thủ tục, ngại đi lại cũng sẽ có động lực thực hiện đầy đủ quy trình, từ đó nâng cao mức độ tuân thủ pháp luật về xây dựng, góp phần bảo đảm trật tự xây dựng, an toàn công trình và tạo niềm tin tốt hơn giữa người dân, doanh nghiệp với cơ quan quản lý Nhà nước.
Như vậy, các quy định mới tại Điều 43 Luật Xây dựng 2025 về các trường hợp miễn giấy phép xây dựng vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người dân tiết kiệm thời gian, chi phí, vừa góp phần cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh theo hướng minh bạch, thuận lợi hơn.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)
