Phó Chủ tịch VARS IRE: Hơn 75% giao dịch nhà ở năm 2025 đến từ người mua nhà thứ hai trở lên
Ông Lê Đình Chung – Phó Chủ tịch VARS IRE cho biết, hơn 75% giao dịch trong năm 2025 đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.
Theo báo cáo của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), năm 2025, toàn thị trường ghi nhận hơn 128 ngàn sản phẩm nhà ở chào bán mới, tăng 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025. Động lực chính đến từ phân khúc chung cư, với hơn 80 ngàn sản phẩm mới được tung ra thị trường, gấp đôi so với năm trước.
Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển rõ rệt về phía phân khúc cao cấp. Khoảng 25% lượng căn hộ mở bán mới, tương đương hơn 20 ngàn sản phẩm, có mức giá trên 100 triệu đồng/m2, gần gấp 10 lần so với cùng kỳ năm 2024.
Riêng tại Hà Nội và TPHCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 80 triệu đồng/m2, cho thấy sự áp đảo của dòng sản phẩm cao cấp và siêu cao cấp, trong bối cảnh phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng trên thị trường.
Nguồn cung tăng mạnh cũng kéo theo lượng tồn kho gia tăng, song chủ yếu là các sản phẩm đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, phản ánh dư địa nguồn hàng cho giai đoạn tiếp theo hơn.
Về sức cầu, ông Lê Đình Chung - Phó Chủ tịch VARS IRE cho biết tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên tổng nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88 ngàn giao dịch thành công. Trong 3 quý đầu năm, nhiều dự án có mức giá cao vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tích cực nhờ nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực cùng gia tăng. Tuy nhiên, bước sang quý 4, tỷ lệ này bắt đầu có dấu hiệu sụt giảm khi giỏ hàng mới tăng nhanh, trong khi lãi suất nhích lên khiến nhóm nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn.
“Nhu cầu ở thực tiếp tục giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn”, ông Lê Đình Chung nói và cho biết tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang có xu hướng gia tăng, nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư.
Theo ông Chung, mặt bằng giá bất động sản nhà ở tiếp tục tăng cao tại hầu hết thị trường. Phân khúc thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng giá chào bán mới từ 5–10%. Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá nhà ở thấp tầng tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch tập trung chủ yếu tại các dự án có mức giá từ 100-200 triệu đồng/m2, nằm trong các đô thị đã hình thành, có dân cư về ở và hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ.
Ở phân khúc căn hộ, giá chào bán mới tại Hà Nội bình quân khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Tại TPHCM (cũ), mức giá trung bình đạt 111 triệu đồng/m2, tăng 23%, trong khi Đà Nẵng cũng ghi nhận giá chào bán mới vượt 83 triệu đồng/m2, tăng 14%.
Trước đà tăng nóng của giá chung cư trong thời gian ngắn, ông Lê Đình Chung nhận định thị trường đã xuất hiện hiện tượng rao bán “cắt lỗ” từ một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) trong giai đoạn tăng mạnh. Dù vậy, mặt bằng giá tại khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định.
Ngoài phân khúc nhà ở, các lĩnh vực bất động sản khác như công nghiệp, thương mại - bán lẻ và văn phòng cũng ghi nhận diễn biến tích cực khi tiếp tục mở rộng về quy mô và chất lượng, với các khu công nghiệp hiện hữu chuyển đổi sang mô hình sinh thái, hướng tới mục tiêu Net Zero và thu hút dòng vốn FDI thế hệ mới.
* TS Cấn Văn Lực: Bất động sản không phải là lĩnh vực được ưu tiên vay vốn
* Chuyên gia: Cẩn thận với mác căn hộ “hạng sang”, giá cao nhưng trải nghiệm sống chưa xứng
Thanh Tú
