Giá nhà ở thấp tầng Hà Nội cao kỷ lục, gấp đôi TPHCM
Giá bán nhà ở thấp tầng ngoài dự án (nhà phố/nhà dân) tại Hà Nội trong quý 3/2025 vượt mốc 200 triệu đồng/m2, cao gần gấp đôi so với mức trung bình 100 triệu đồng/m2 tại TPHCM.
Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 3/2025 của Nhà Tốt cho thấy phân khúc căn hộ duy trì sự ổn định về nhu cầu tìm kiếm, chỉ giảm nhẹ 1% so với quý trước. Tuy nhiên, nguồn cung chào bán lại có xu hướng thu hẹp rõ rệt khi lượng tin đăng giảm 22% theo quý.
Dòng tiền tập trung chủ yếu vào các căn hộ 2 phòng ngủ giá 3–5 tỷ đồng. Khu Tây Thủ đô (gồm Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân) tiếp tục dẫn đầu về lượng hàng lẫn mức độ quan tâm, chiếm tới 56% tổng lượng tin đăng bán toàn thị trường.
Trái ngược với giao dịch mua bán chậm lại, thị trường cho thuê căn hộ tại Hà Nội chứng kiến sự phục hồi. Lượng người tìm thuê tăng 8% so với quý trước, giá chào thuê trung bình duy trì ổn định quanh mức 12 triệu đồng/tháng cho các căn phổ thông diện tích 55 – 95m2. Phân khúc căn hộ dịch vụ tăng 34% nhờ nhu cầu lớn thuê để làm việc tại các trung tâm văn phòng như Cầu Giấy, Đống Đa hay Nam Từ Liêm.
Ở phía Nam, phân khúc căn hộ tại Bình Dương cũ vươn lên dẫn đầu cả về nguồn cung lẫn thanh khoản với 4,050 căn, gấp 3 lần so với TPHCM; hấp thụ khoảng 5,000 căn, trong khi TPHCM cũ chỉ 1,500 căn.
Về giá bán, giá sơ cấp tăng nhẹ 2% tại các đô thị lớn, trong khi giá thứ cấp (mua đi bán lại) ghi nhận đà tăng trưởng rõ rệt, mạnh nhất tại Bình Dương (tăng 9%) và TPHCM (tăng 5%). Dòng tiền đang tập trung mạnh vào các căn hộ 2 phòng ngủ với phân khúc giá 2-3 tỷ đồng tại TPHCM và 1-2 tỷ đồng tại vùng vệ tinh.
Nguồn: Nhà Tốt
|
Nhà thấp tầng giá cao kỷ lục
Tại Hà Nội, nhà thấp tầng ngoài dự án (nhà phố/nhà dân) ghi nhận sự sụt giảm nguồn cung mạnh nhất trong 5 thị trường trọng điểm, khi lượng tin đăng giảm 21%.
Tuy nhiên, sự khan hiếm này lại đẩy giá bán tăng 6% so với quý trước, vượt mốc 200 triệu đồng/m2, cao gần gấp đôi so với mức trung bình 100 triệu đồng/m2 tại TPHCM. Nguồn cung hiện tập trung chủ yếu ở khu Tây (chiếm 46%) và khu Trung tâm (chiếm 31%)
Trong khi nhà thấp tầng trong dự án lại rơi vào trạng thái trầm lắng rõ rệt khi lượng tin đăng bán giảm 36%, mức độ quan tâm giảm 19%. Giá chào thuê của phân khúc này cũng chịu áp lực giảm 6% do kén khách.
Ở khu vực phía Nam, Long An cũ trở thành điểm cung chủ đạo khi gần như toàn bộ lượng nhà thấp tầng mở bán mới đều tập trung tại đây, với 1,460 căn. Tuy vậy, thanh khoản giảm 19-36% cho thấy dòng tiền vẫn chưa sẵn sàng quay lại mạnh mẽ.
Một hiện tượng đáng chú ý diễn ra tại Đồng Nai, khi giá cho thuê nhà thấp tầng trong dự án tăng tới 50% và lượng tin đăng tăng mạnh, nhưng nhu cầu tìm thuê lại giảm kỷ lục 45%, cho thấy rủi ro dư cung và "ngáo giá" trong ngắn hạn.
Đất nền chịu áp lực lớn nhất
Theo Nhà Tốt, phân khúc đất nền Hà Nội tiếp tục đối mặt với thách thức lớn nhất trong quý 3, mức độ quan tâm giảm tới 55% so với quý trước, mức thấp nhất trong một năm qua; trong khi giá vẫn tăng 16%, neo trên 50 triệu đồng/m2. Đất nền ngoài dự án (đất dân) giữ mức giá rất cao, khoảng 80 triệu đồng/m2 dù mức độ quan tâm giảm.
Tại phía Nam, giá đất nền dự án tại Bình Dương và Đồng Nai vẫn tăng mạnh 31-37% so với quý trước, bất chấp lượng quan tâm giảm 22-55%. Trong khi đó, đất nền ngoài dự án ở Đồng Nai buộc phải giảm giá tới 29% để tìm thanh khoản.
Dù thị trường chậm lại, khẩu vị của nhà đầu tư tiếp tục tập trung vào các lô đất có tổng giá trị vừa phải. Tại Hà Nội và TPHCM, nhóm sản phẩm từ 3-5 tỷ đồng diện tích dưới 100m2 được ưu tiên; còn tại vùng ven, lô đất 1-2 tỷ đồng diện tích 100-150m2 là lựa chọn phổ biến nhất.
Nhu cầu ở thực nắm thế chủ đạo
Báo cáo của Nhà Tốt dự báo nguồn cung mới trong quý 4/2025 sẽ tiếp tục dồn vào Bình Dương và TPHCM, chiếm tới 90% tổng cung tương lai. Tuy nhiên, sản phẩm có giá vừa túi tiền dự kiến sẽ rất khan hiếm, khi nhà thấp tầng giá phải chăng chỉ chiếm khoảng 8% nguồn cung sắp ra mắt.
Trong bối cảnh lãi suất thấp và hạ tầng giao thông (TOD) được đẩy mạnh, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục ưu ái các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dòng tiền ngay, trong khi dòng tiền đầu cơ dự kiến vẫn chưa quay trở lại mạnh mẽ.
Các phân khúc đầu cơ giá trị lớn như đất nền sẽ còn đối mặt với áp lực kéo dài. Thị trường cho thuê, đặc biệt căn hộ dịch vụ và căn hộ phổ thông, trở thành kênh trú ẩn an toàn và duy trì đà tăng trưởng tốt nhờ nhu cầu ở thực của người dân và chuyên gia.
Thanh Tú
