Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi, bổ sung nhiều điểm của Luật Đất đai 2024
Sau 1 năm thi hành, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đánh giá bên cạnh những kết quả đạt được, Luật Đất đai 2024 vẫn còn một số tồn tại, vướng mắc cần sửa đổi, bổ sung để phù hợp với tình hình mới của đất nước.
5 điểm cần sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai 2024
Về kết quả thực tiễn mà Luật Đất đai 2024 đạt được, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đánh giá hệ thống pháp luật về đất đai đã kịp thời thể chế đường lối, chủ trương đổi mới của Đảng về chính sách đất đai.
Các nội dung quản lý Nhà nước khác trong lĩnh vực đất đai đều đã được phân cấp cho chính quyền địa phương (như: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…). Đặc biệt, UBND cấp huyện đã được phân cấp nhiều hơn giai đoạn thực hiện quy định của Luật Đất đai năm 2013 (thêm thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.
Dù vậy, qua 1 năm thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được như đã nêu ở trên, Bộ cho rằng Luật Đất đai vẫn còn có một số tồn tại, vướng mắc đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung.
Thứ nhất, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện nay chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp; việc quy định phải lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện dẫn đến tăng quy trình thủ tục, kéo dài thời gian tiếp cận đất đai, chậm đưa đất vào sử dụng.
Thứ hai, việc thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất phụ thuộc vào trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật về đấu thầu nên cần nhiều thời gian chuẩn bị dự án, trong khi nhiều trường hợp vẫn không lựa chọn được nhà đầu tư thực sự có năng lực, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện dự án, chậm đưa đất vào sử dụng, ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư.
Thứ ba, chưa có quy định về thu hồi đất để thực hiện dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư, dự án đầu tư xây dựng khẩn cấp, cấp bách phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistics, du lịch, dịch vụ thương mại, công nghiệp văn hóa...
Thứ tư, Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai cần phải thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất. Tuy nhiên, theo quy định hiện nay, việc định giá đất của Nhà nước tại thị trường sơ cấp lại phụ thuộc vào giá đất tại thị trường thứ cấp và kết quả đơn vị tư vấn giá đất, trong khi việc xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do phụ thuộc vào nhiều yếu tố, kết quả định giá không thống nhất, dẫn đến không phản ánh đúng bản chất của giá đất trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, chưa phát huy đầy đủ vai trò quyết định và điều tiết của Nhà nước đối với giá đất nói chung và biến động giá đất trên thị trường.
Thứ năm, hệ thống pháp luật hiện nay vẫn đang tiếp tục điều chỉnh, thay đổi ở nhiều lĩnh vực, dẫn đến thiếu đồng bộ tại thời điểm áp dụng như: Luật Đấu giá tài sản, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đấu thầu... Việc tổ chức thi hành pháp luật về đất đai tại một số địa phương còn gặp khó khăn, nhất là trong giai đoạn chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới.
Đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điểm của Luật Đất đai
Trước những vướng mắc trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất phương án sửa đổi theo từng nội dung.
Về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất 2 phương án. Trong đó, phương án 1 là thay thế quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Phương án 2 là không quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã.
Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Bộ đề xuất bổ sung 2 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong trường hợp: (1) Thực hiện các dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư; dự án đầu tư xây dựng khẩn cấp, cấp bách phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; (2) Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 1 Điều 80 theo hướng: Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải căn cứ quy định của Luật Đất đai, đồng thời phải thuộc trường hợp dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 3, tên, điểm b khoản 5 Điều 87 theo hướng: (1) Quy định thời hạn niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giảm từ 30 ngày xuống còn 10 ngày, quy định thời hạn tổ chức đối thoại trong trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giảm từ 60 ngày xuống 30 ngày kể từ ngày tổ chức lấy ý kiến; (2) Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ đã được bố trí tạm cư hoặc nhận kinh phí tạm cư.
Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 91 theo hướng: Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo loại đất thu hồi tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 120 theo hướng cho phép lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền hàng năm để giải quyết việc cho thuê đất cơ bản theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm dẫn đến khó khăn cho nhà đầu tư trong việc hạch toán kinh doanh, thế chấp quyền sử dụng đất, huy động vốn. Riêng đối với đơn vị sự nghiệp công lập mặc dù được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền hàng năm nhưng không được chuyển nhượng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất.
Đồng thời, bổ sung trường hợp giao đất thông qua đấu thầu đối với dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước được giao quản lý.
Về tài chính đất đai, giá đất, Bộ đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 10 Điều 13 (quyền của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu toàn dân về đất đai) theo hướng quy định hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các loại hình dự án và hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng khi thực hiện dự án.
Sửa đổi, bổ sung Điều 155 theo hướng bổ sung căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; đồng thời, hoàn thiện các quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; bổ sung quy định thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Bổ sung trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thực hiện các dự án công trình sự nghiệp, chuyển đổi số.
Sửa đổi, bổ sung Điều 158 theo hướng sửa đổi nguyên tắc định giá đất, thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất; bổ sung quy định giao Chính phủ quy định chi tiết các phương pháp định giá đất.
Sửa đổi Điều 159, 160 Luật Đất đai theo hướng áp dụng Bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời quy định hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm của các khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất, được áp dụng cho các trường hợp áp dụng bảng giá đất nhằm điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất theo từng năm và được sửa đổi, bổ sung trong năm.
Về hoàn thiện hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, sửa đổi, bổ sung Điều 168, điểm a khoản 1 và điểm b khoản 3 Điều 170 theo hướng đến hết năm 2026, phải hoàn thành Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai; quy định rõ ngân sách của Trung ương và địa phương trong việc bảo đảm cho các hoạt động xây dựng, quản lý, vận hành, bảo trì, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và phần mềm của Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai; xây dựng, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai do trung ương thực hiện; chính sách của Nhà nước trong việc xã hội hóa việc xây dựng, quản lý, vận hành Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai.
Về công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai, sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 236 về giải quyết tranh chấp đất đai theo hướng bỏ quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp lần 2 của UBND cấp tỉnh và Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường). Sau khi UBND các cấp giải quyết lần 1 nếu không đồng ý thì một trong các bên tranh chấp sẽ khởi kiện ra cơ quan Tòa án để đề nghị giải quyết theo thủ tục tố tụng hành chính.
Hà Lễ
