Địa ốc thời băng giá: Ai hưởng lợi?
Thời thị trường bất động sản băng giá, chủ đầu tư, người môi giới cùng lỗ. Vậy ai lời? Theo nhiều chuyên gia địa ốc, thực tế chẳng có ai lợi lộc gì, nhà nước mất thuế thu, người có nhu cầu mua để ở vẫn rất khó khăn tìm chốn an cư!
Đô thị: nhếch nhác, người mua: quá hớp
Cứ qua mỗi đận "sốt" nhà đất, lịch sử đô thị hóa thành phố lại có thêm một loại hình mới lên ngôi, trước năm 2002 là phân lô hộ lẻ, sau đó là đất nền dự án và nay là nhà chung cư. Số tiền đổ vào địa ốc mỗi thời điểm khác nhau, song phải đến giai đoạn vừa qua thì số tiền mới khổng lồ, có người đoán già đoán non lên tới 700.000 tỷ đồng! Với lượng tiền như thế đầu tư vào đất, lý ra TPHCM đã có hằng hà sa số ngôi nhà, chung cư, một bộ mặt đô thị văn minh hiện đại, thế nhưng thực tế không phải vậy. Đầu tiên, vô số dự án phân lô hộ lẻ đến nay vẫn còn đất trống, hạ tầng dang dở tạm bợ.
Tiếp đó, các dự án nền nhà thực hiện trước và sau Nghị định 181 đến nay số nhà xây lên không đáng kể, vẫn là đồng không mông quạnh. Cuối cùng là chung cư hình thành trong 2 năm qua, số dự án trong nội thành được đưa vào sử dụng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay như Cao Đạt, The Manor, Mỹ Phước, cụm H (quận 4), Thái An… Ở ngoại thành, tình hình cũng chẳng khả quan hơn: quận 2 mọc lên kha khá dọc theo khu đô thị An Phú - An Khánh; quận 7 có chung cư của Hoàng Anh Gia Lai, Phú Mỹ Hưng; Bình Chánh có chung cư 6A Him Lam, khu Conic, 13 A… Vậy còn lại là gì, theo phác họa mà ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP vừa đưa ra là "3 dở dang": đền bù dở dang, công trình dở dang và dự án dở dang!
Có lẽ vì "3 dở dang" mà quỹ nhà trở nên hiếm hoi. Hiện nay dù nhiều nơi giá nhà đất hạ đến 50% nhưng vẫn còn ở trên mây hoặc cao hơn rất nhiều giá gốc mà chủ đầu tư đã bán. Anh Nguyễn Hải Thương, một công chức nhiều năm ở trọ, nghe thông tin nhà đất "đại hạ giá" ra rả trên báo chí, nghĩ là có cơ hội mua nhà nên anh tích cóp, vay mượn hết mọi "ngõ ngách" được khoảng 1 tỷ đồng và mở chiến dịch lùng sục khắp nơi. Ấn tượng đầu tiên của anh, giá có hạ nhưng vẫn còn quá hớp
Chẳng hạn, khu dự án Kênh Tẻ Him Lam, cuối năm 2006 giá bán ra là 10,5 triệu đồng/m2, đến thời điểm "sốt" dữ dội là 80 triệu đồng, nay mặc dù giá hạ mạnh nhất nhưng vẫn còn 30 triệu đồng, một nền 150m2 nằm ở giá 4,5 tỷ đồng thì thật khủng khiếp! Qua thu thập thông tin, anh Thương phát hiện những chung cư đã xây xong giá cao ngất ngưởng so với giá bán trước đây, như 6A khu Nam Sài Gòn, cách đây gần một năm chủ đầu tư rao bán khoảng 9 triệu đồng/m2, nay "đứng giá" 20 triệu đồng; Hoàng Anh Gia Lai giá bán ban đầu trung bình 8 triệu đồng/m2, thời điểm tăng cao ngoài 30 triệu đồng, nay có giảm cũng trên 20 triệu đồng! Thế là số tiền cứ ngỡ lớn của anh chỉ đủ mua… một nửa căn hộ! Bạn bè mách bảo, hay ra xa, xuống Nhà Bè, quận 9 mua đất giá mềm hơn, độ 8 triệu đồng/m2.
Sau hai chủ nhật rong ruổi, anh đành lắc đầu nguầy nguậy. Bởi lẽ, nếu nền đất 100m2 đã xong hạ tầng sẽ thanh toán 95%, tức là gần 800 triệu đồng, cộng với việc phải xây nhà theo Nghị định 181 và theo quy hoạch nhà phố 1 trệt 2 lầu, trong lúc giá vật liệu xây dựng quá cao, giá thành căn nhà sẽ tăng lên gấp rưỡi! "Hiện nay dù đất nền, chung cư có đại hạ giá nhưng cứ nằm "lơ lửng" thế này đành bó tay thôi", anh Thượng ta thán.
Sau mỗi cơn "sốt", giá nhà đất thiết lập một mặt bằng mới cao hơn, thế là người có nhu cầu nhà ở nhưng thu nhập thấp hoặc thị dân nghèo đô thị ngày càng xa vời giấc mơ an cư!
Chính quyền đóng vai gì?
Thường lâu nay, khi cơn "sốt" nhà đất quá nóng, chính quyền sẽ can thiệp bằng một mệnh lệnh hành chính, ngay tức khắc thị trường đảo chiều và lần này cũng thế. Hệ lụy kéo theo sẽ là chủ đầu tư chôn vốn, người đầu cơ vỡ nợ, nhà nước cũng không thu được đồng thuế nào. Điều đó thể hiện chính sách nhà ở luôn chậm lụt, bắt không đúng bệnh hoặc có luật thì đôi khi thực thi cũng nửa vời.
Câu chuyện từ Luật Nhà ở. Cuối năm 2006, 3 dự án The Vista, Sky Garden III, Blue Diamond bị thổi còi vì chưa xây móng đã thu tiền, vi phạm Điều 39 Luật Nhà ở. Một số chủ đầu tư "tuân lệnh", lập tức trả lại toàn bộ số tiền đã thu khoảng 800 tỷ đồng. Ngay sau đó, Sở Xây dựng tổ chức đi kiểm tra việc xây dựng các dự án. Nhưng mới đây lại "nổ" ra sự cố chung cư The Adonis 2: thu tiền khách hàng khi chưa xây móng và bán luôn 2 tầng chưa duyệt quy hoạch hoặc một số dự án khác cũng thu tiền khi chưa làm móng? Khi đề cập đến chế tài, các cơ quan chức năng cho biết chưa có quy định cụ thể!? Điều này sẽ dẫn đến tình trạng "đầu voi đuôi chuột" và doanh nghiệp nào làm theo luật thì thiệt thòi (?!).
Khi cơn sốt nhà đất xảy ra, nhiều người cho rằng vì thiếu nguồn cung, nhưng thật ra lại xuất phát từ tính thiếu minh bạch trong hệ thống pháp luật nhà đất. Một dự án nhà đất chỉ riêng về thủ tục có đến 33 bước với thời gian trung bình khoảng 3 năm, theo thống kê mới nhất của Bộ Xây dựng. Thủ tục càng dài, càng nhiêu khê chính là nguyên nhân làm đội giá thành nhà đất. Cách đây chưa lâu, cao ốc Horizon, quận Bình Thạnh nổi đình nổi đám, bị tố vì công ty tổ chức thi công nhưng chưa có giấy phép.
Ngay tức khắc chủ đầu tư "phản pháo", mọi người mới vỡ lẽ, công trình chậm chạp vì thủ tục pháp lý quá nhiêu khê, hóa ra nguyên nhân nằm ở các cơ quan chức năng. Nhưng cũng phải đến tháng 5-2008 chủ đầu tư mới hoàn chỉnh thủ tục pháp lý, tức gần 4 năm ròng rã chỉ lo mỗi thủ tục! Vậy là "con rùa" hành chính càng nhiêu khê thì đầu ra sẽ lãnh đủ! Với tiền mua đất 90 tỷ đồng x lãi suất (trước đây) 12%/năm x 4 năm thành 43,2 tỷ đồng! Phần lãi suất này đương nhiên sẽ được cộng vào giá thành căn hộ. Chưa hết, nếu chủ đầu tư xây dựng lúc đó giá vật liệu chỉ bằng một nửa so với hiện nay. Tiếp tục, nếu bắt tay xây dựng phải 2 năm sau mới hoàn thành, công trình mất 6 năm, do đó bài toán trượt giá bắt buộc đưa vào giá thành căn hộ. Cuối cùng, giá thành căn hộ sẽ tăng cao gấp 2- 3 lần vì thủ tục nhiêu khê!
Như vậy, làm thế nào để thị trường phát triển lành mạnh, không "sốt" nóng hay "sốt" lạnh? Mới đây, phát biểu của một quan chức được các báo trích đăng khiến nhiều người chưng hửng, khi ông tuyên bố giá thành căn hộ cao cấp nhất cộng luôn tiền đất chỉ 12 triệu đồng/m2, rồi từng có dự án lời 40 triệu USD, việc lời của doanh nghiệp cần phải hạ xuống…
Nếu đúng đó là sự thật, sẽ là một cách nhìn méo mó về thị trường địa ốc, dẫn tới việc ban hành chính sách thiếu thực tế. Bởi lẽ, nhà nước chỉ cần quản lý cái gốc, đó là chính sách phải thông thoáng, thay vì 3 năm mới xong thủ tục thì tinh giản còn 3 hoặc 6 tháng, doanh nghiệp vướng đền bù phải xắn tay cùng tháo gỡ.
Lúc đó, pháp luật (hiện nay đã quy định cụ thể) sẽ hành xử: nếu không triển khai sau một năm giao đất sẽ thu hồi dự án, hoặc chậm 24 tháng triển khai trên thực địa sẽ thu hồi. Tiếp đó, việc bán đắt hay rẻ là do thị trường điều tiết, người mua sẽ chọn dự án nào phù hợp túi tiền. Còn lợi nhuận sẽ điều tiết bằng sắc thuế, lợi nhuận nhiều thì đánh thuế cao, ai sở hữu nhiều nhà đất sẽ bị đánh thuế lũy tiến. Như vậy nhà nước phải tạo ra bộ khung pháp lý tốt nhất và kiểm soát chặt chẽ, còn lại phải để thị trường tự quyết định. Chỉ có thế mới hình thành một thị trường địa ốc lành mạnh, hữu ích cho đất nước!
sggp
