DKRA: Giá sơ cấp và thứ cấp căn hộ hạng B tại TPHCM năm 2025 tăng hai chữ số
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài 2022–2024, báo cáo của DKRA Consulting cho thấy thị trường bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận phục hồi rõ nét trong năm 2025, cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.
Thanh khoản đất nền cải thiện nhưng vẫn chọn lọc
Phân khúc đất nền ghi nhận 9,448 nền sơ cấp, tăng nhẹ 2% so với năm 2024. Lượng tiêu thụ đạt 1,718 nền, tăng mạnh 69% so với cùng kỳ, phản ánh sự cải thiện rõ rệt của sức cầu, dù tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 18%. Tây Ninh nổi lên là địa phương dẫn dắt nguồn cung lẫn thanh khoản khi tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ lần lượt đạt 38% và 53%. Giá sơ cấp tăng trung bình khoảng 6%, trong khi thị trường thứ cấp tăng phổ biến 12-15%.
Tuy vậy, giao dịch vẫn tập trung cục bộ ở các dự án hoàn thiện pháp lý, hạ tầng tốt, chủ đầu tư uy tín. Nguồn cung mới vẫn duy trì tình trạng khan hiếm, cho thấy thị trường chưa bước vào giai đoạn phục hồi mạnh.
Căn hộ hạng B vươn lên dẫn đầu thị trường
Căn hộ là phân khúc có sự bứt phá rõ rệt nhất trong năm 2025. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 40,523 căn, tăng 73% so với năm trước; lượng tiêu thụ đạt 33,015 căn, gấp 2.6 lần cùng kỳ. TPHCM chiếm tới 87% tổng nguồn cung, trong đó hơn 1 nửa nguồn cung mới tập trung ở khu vực Bình Dương (cũ).
Căn hộ hạng B vươn lên dẫn đầu thị trường. Giá bán sơ cấp tăng phổ biến 4-16%, riêng một số dự án gần tuyến Metro số 1 và khu Đông TP.HCM tăng lên đến 20-28%. Giá thứ cấp tăng bình quân 10-18%. Tuy vậy, đà tăng vẫn mang tính cục bộ, tập trung ở những dự án quy mô lớn, pháp lý hoàn chỉnh.
Nhà phố và bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi nhưng chưa rõ nét
Nguồn cung sơ cấp nhà phố/biệt thự đạt 22,403 căn, gấp 3 lần năm 2024; lượng tiêu thụ đạt hơn 11,380 căn, gấp 6.5 lần cùng kỳ. TPHCM và Tây Ninh chiếm tới 86% nguồn cung. Giá sơ cấp tăng phổ biến 3–5%, giá thứ cấp tăng 12–19%. Tuy nhiên, giao dịch hiện chỉ ghi nhận tại một số dự án quy mô lớn, mang tính cục bộ và chưa phản ánh sức bật của toàn thị trường.
Các phân khúc nghỉ dưỡng nhìn chung vẫn gặp nhiều thách thức. Biệt thự nghỉ dưỡng có nguồn cung tăng 25%, tiêu thụ tăng 1.3 lần nhưng thanh khoản còn hạn chế. Nhìn chung, thị trường vẫn đối diện không ít trở ngại về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp.
Xu hướng phục hồi tiếp tục được củng cố trong năm 2026
Bước sang năm 2026, DKRA Consulting dự báo xu hướng phục hồi tiếp tục được củng cố. Trong đó, nguồn cung mới của phân khúc đất nền dự kiến đạt 3,500-4,000 nền, tập trung ở các đô thị vệ tinh quen thuộc như Long An, Bình Dương nhờ hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng. Giá bán sơ cấp có thể tăng nhẹ trong bối cảnh giao dịch của thị trường vẫn mang tính chọn lọc, tập trung chủ yếu ở một số địa phương và nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.
Còn với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới ước khoảng 30,000-35,000 căn, TPHCM tiếp tục giữ vai trò chủ đạo. Thanh khoản được kỳ vọng cải thiện mạnh hơn từ nửa cuối năm nhờ pháp lý được tháo gỡ và tín dụng linh hoạt hơn. Mặt bằng giá bán sơ cấp và thứ cấp tiếp tục duy trì mức tăng trưởng ổn định, dư địa tăng giá lan tỏa ra các dự án căn hộ khu vực vùng ven với mức giá từ 30-50 triệu đồng/m2.
Nhà phố – biệt thự dự kiến có thêm 13,500-15,500 sản phẩm mới trong năm 2026, dù vậy mặt bằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục neo cao do chi phí đầu vào và sự phát triển hạ tầng. Sức cầu chung của phân khúc này vẫn ở mức cao nhưng sẽ mang tính chọn lọc, tập trung ở các dự án lớn, được triển khai bởi các chủ đầu tư uy tín trên thị trường.
Cuối cùng là bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel dự kiến dao động khoảng 2,500-3,000 căn, biệt thự nghỉ dưỡng khoảng 1,200-1,500 căn, nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng 1,000-1,200 căn. Sức cầu tuy được kỳ vọng sẽ cải thiện nhưng khó có nhiều đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng sơ cấp tiếp tục tăng và neo ở mức cao do chi phí đầu vào cao. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc,… sẽ tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong năm 2026.
Hà Lễ
