Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai: Những rủi ro thường gặp và cách phòng tránh
Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai từ lâu đã trở thành lựa chọn phổ biến tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy loại giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt khi hợp đồng mua bán thường bị “cài cắm” các điều khoản bất lợi cho người mua.
Hiện nay, trong các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 thì chủ đầu tư dự án là bên ký hợp đồng với khách hàng. Trên thực tế, để thuận tiện trong việc tiếp cận khách hàng và mở rộng thị trường, chủ đầu tư thường ủy quyền cho các sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới thực hiện việc giới thiệu, quảng bá và hỗ trợ ký kết hợp đồng mua bán căn hộ.
Một số bên bán thường “cài cắm” những chi tiết, điều khoản gây bất lợi, loại trừ nghĩa vụ của bên bán hoặc hạn chế quyền của bên mua vào phần để trống trong các mẫu hợp đồng có sẵn. Không chỉ vậy, một số hợp đồng còn loại trừ nghĩa vụ bảo hành căn hộ, miễn trừ trách nhiệm làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua, hoặc hạn chế quyền chấm dứt hợp đồng của bên mua trong trường hợp bên bán vi phạm hợp đồng. Đây là thực tế đòi hỏi người mua phải hết sức tỉnh táo, hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ của mình khi đặt bút ký hợp đồng.
Hiện nay, nội dung hợp đồng mẫu áp dụng trong mua bán căn hộ chung cư được quy định tại Mẫu số Ia Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản. Hợp đồng phải ghi rõ các thông tin về đặc điểm của căn hộ mua bán, diện tích sử dụng riêng, diện tích sở hữu chung, giá bán/giá mua căn hộ, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, mức phí bảo trì, giá dịch vụ quản lý vận hành, trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì, thời hạn thanh toán, chất lượng công trình nhà ở và các điều khoản khác đảm bảo quyền lợi các bên.
Việc tuân thủ mẫu hợp đồng là điều kiện quan trọng để bảo vệ quyền lợi người mua, tránh bị “gài bẫy” bởi các điều khoản không rõ ràng.
Những điều khoản cần lưu ý trong hợp đồng mua bán căn hộ
Thời gian bàn giao chỉ ghi “dự kiến”
Một trong những “chiêu trò” phổ biến là hợp đồng chỉ ghi “dự kiến” về thời gian bàn giao căn hộ, không cam kết thời điểm cụ thể. Điều này làm chủ đầu tư dễ dàng kéo dài tiến độ mà không phải chịu trách nhiệm rõ ràng nếu trễ hạn.
Theo đó, thời gian bàn giao cần phải được ghi rõ trong hợp đồng. Cụ thể, thời điểm bàn giao nên được xác định bằng ngày, tháng năm cụ thể hoặc mốc thời gian rõ ràngà nếu chậm bàn giao thì chủ đầu tư phải chịu phạt vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên, nhiều hợp đồng lại quy định mức phạt rất thấp hoặc kèm điều kiện không có lợi cho người mua, khiến khách hàng khó đòi quyền lợi khi bị chậm giao nhà.
Chủ đầu tư được quyền thay đổi thiết kế “nếu cần thiết”
Nhiều hợp đồng cho phép chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế, vật liệu, diện tích căn hộ với lý do “nếu cần thiết” mà không cần sự đồng ý của người mua.
Điều này dẫn đến nguy cơ khi nhận nhà, khách hàng phát hiện căn hộ khác xa so với quảng cáo hoặc hợp đồng ban đầu, nhưng rất khó khiếu nại hoặc đòi bồi thường. Người mua cần lưu ý ghi nhận trong hợp đồng mọi thay đổi ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua phải được sự đồng ý bằng văn bản của bên mua.
Không cam kết thời điểm ra sổ
Nhiều hợp đồng không cam kết thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho người mua, hoặc miễn trừ trách nhiệm này cho chủ đầu tư.
Theo quy định tại Khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 và khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, trừ trường hợp người mua tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Người mua cần lưu ý về việc chủ đầu tư phải hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng cho người mua trong thời hạn luật định. Nếu hợp đồng không cam kết hoặc miễn trừ trách nhiệm này, người mua sẽ gặp rủi ro lớn, có thể phải chờ nhiều năm mới được cấp sổ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền sở hữu và chuyển nhượng căn hộ.
Không thu quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi có sổ
Một số chủ đầu tư yêu cầu khách hàng đóng tới 95% giá trị căn hộ ngay khi bàn giao nhà thô, trong khi theo quy định tại khoản 3 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì:
“3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua”.
Như vậy, người mua có quyền giữ lại tối thiểu 5% giá trị hợp đồng cho đến khi được cấp sổ đỏ. Việc chủ đầu tư yêu cầu đóng trên 95% trước khi có sổ là không phù hợp quy định pháp luật và người mua có quyền từ chối.
Cảnh giác với hợp đồng “góp vốn”, “hợp tác đầu tư”, “hợp tác kinh doanh” thay cho hợp đồng mua bán
Một chiêu trò lách luật khác là chủ đầu tư ký “hợp đồng góp vốn”, “hợp tác đầu tư” thay vì hợp đồng mua bán chính thức khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.
Bản chất của các hợp đồng này là người mua chỉ góp vốn với kỳ vọng sẽ được mua nhà trong tương lai, nhưng không có cơ sở pháp lý để đòi nhà nếu dự án gặp sự cố hoặc chủ đầu tư “biến mất”. Khi đó, người mua chỉ có thể đòi lại phần “góp vốn”, nhưng việc này thường rất khó khăn.
Do đó, cần lưu ý không nên ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định.
Quyền giám sát, kiểm tra chất lượng bàn giao
Một thực tế phổ biến là nhiều hợp đồng không quy định rõ quyền giám sát, kiểm tra chất lượng, vật liệu, tiện ích bàn giao căn hộ. Điều này tạo điều kiện cho chủ đầu tư tự ý thay đổi vật liệu, giảm chất lượng, cắt bớt tiện ích mà người mua chỉ phát hiện khi nhận nhà – lúc đó mọi phản ánh đều là “chuyện đã rồi”.
Để bảo vệ mình, người mua cần yêu cầu hợp đồng ghi rõ danh mục vật liệu, tiêu chuẩn bàn giao, quyền kiểm tra thực tế trước khi nhận nhà, kèm chế tài xử lý nếu không đúng cam kết. Ngoài ra, nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp biên bản nghiệm thu chất lượng, xuất xứ vật liệu, hồ sơ pháp lý công trình.
Khuyến nghị cho người mua
Để hạn chế rủi ro, người mua cần đọc kỹ từng điều khoản hợp đồng, đặc biệt về thời gian bàn giao, điều kiện thanh toán, chế tài phạt vi phạm, quyền và nghĩa vụ các bên, quyền giám sát, cam kết cấp sổ.
Không ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Kiên quyết giữ lại 5% giá trị hợp đồng cho đến khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo đúng quy định pháp luật. Đồng thời, cần yêu cầu hợp đồng ghi rõ quyền kiểm tra, giám sát, tiêu chuẩn bàn giao, vật liệu, tiện ích căn hộ.
Người mua cần đàm phán điều chỉnh các điều khoản bất lợi, không chấp nhận điều khoản cho phép chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế, vật liệu, diện tích mà không có sự đồng ý của người mua bằng văn bản. Nếu phát hiện hợp đồng có điều khoản bất hợp lý, cần yêu cầu sửa đổi hoặc tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký kết.
Giao dịch mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai là loại hợp đồng phức tạp, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu người mua không kiểm soát kỹ các điều khoản và không hiểu rõ quyền lợi của mình.
Đặc biệt, cần cảnh giác với các điều khoản được “cài cắm” khéo léo nhằm loại trừ trách nhiệm của chủ đầu tư, đưa người mua vào thế yếu, góp phần tự bảo vệ quyền lợi của mình và hạn chế phát sinh tranh chấp về sau.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)
