Nhà thu nhập thấp: lẫn lộn từ tên gọi

Nhà thu nhập thấp: lẫn lộn từ tên gọi

Gọi là nhà ở dành cho người thu nhập thấp nhưng tiêu chuẩn chất lượng, tiện nghi lại tương đương với nhà ở thương mại thuộc phân khúc bình dân của thị trường; giá bán của nhà thu nhập thấp còn vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người có thu nhập ở tầm trung, ngay cả tại Hà Nội.

Nhà thu nhập thấp (NTNT) là một chính sách an sinh lớn của Nhà nước dành cho đối tượng có thu nhập hàng tháng dưới mức bình quân theo quy định của từng địa phương, chưa và khó có điều kiện tiếp cận nhà ở.

Tuy nhiên, qua vài năm triển khai, hiện bắt đầu có nhiều sản phẩm ra thị trường, thì cũng là lúc thu được các ý kiến phản biện bằng hai từ: “thất bại”.

Lẫn lộn

Nhu cầu được sở hữu căn hộ vừa với túi tiền của người dân có thu nhập trung bình rất cao, đặc biệt là tại khu đô thị phát triển như Hà Nội. Gọi là nhà cho người thu nhập thấp nhưng sản phẩm đưa ra lại đáp ứng đúng nhu cầu phân khúc người có thu nhập trung bình của thị trường, vì thế mới nảy sinh ra chuyện NTNT bị rao bán ồ ạt và hiện tượng sang nhượng trái phép tại dự án Ngô Thì Nhậm, Hà Đông.

Một ví dụ khác minh chứng rõ nét cho nghịch lý nêu trên là ở dự án tại Đặng Xá, Gia Lâm. Khi đưa hàng ra thị trường với hơn 1.000 căn hộ, thì dự án lại rơi vào cảnh ế ẩm, phải kêu gọi hồ sơ tới lần thứ 3 vì còn tới phân nửa số căn hộ chưa bán được.

Lý do không chỉ là đối tượng trong diện được mua nhà bị giới hạn theo quy định của UBND thành phố, mà vấn đề chính đó là giá NTNT quá cao, tổng mức thanh toán lên đến cả tỷ đồng/căn.

Đây là mức “không tưởng” đối với những người được xếp vào nhóm “thu nhập thấp” trong xã hội, đã khiến nhiều người được mua cũng phải tính trả lại căn hộ cho chủ đầu tư vì không đào đâu ra khoản tiền như vậy để thanh toán một lúc.

TS. Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN gọi tên các nghịch lý nói trên là sự lẫn lộn từ định hướng chính sách, giữa nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp với phân khúc nhà ở giá rẻ và giá trung bình trên thị trường nhà ở.

Lẫn lộn được thể hiện thứ nhất là việc xác định và đưa ra sản phẩm chưa phù hợp với đối tượng. Việc xây NTNT vẫn chưa thoát khỏi tư duy theo kiểu xây nhà ở thương mại, để bán trên thị trường khiến NTNT trở nên đắt đỏ.

“Bình quân đầu người về nhà ở từ 10-12m2 là phù hợp với tình hình kinh tế hiện nay. Do đó, căn hộ dành cho 4 người thì cần diện tích từ 40-48m2. Nhưng hiện chỉ có căn hộ từ 60m2 trở lên thì giá làm sao mà rẻ được” – ông Liêm nói.

Thực tế, căn hộ dành cho người thu nhập thấp được thiết kế có diện tích từ 50-60m2 trở lên, thiết kế nội thất vẫn có 2 phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp và thậm chí cả 2 nhà vệ sinh. Tòa NTNT có tầng hầm và sử dụng các hệ thống thang máy quy mô không khác gì nhà ở thương mại.

Vật liệu xây dựng và công nghệ xây dựng cũng vẫn trong cung cách nhà ở để bán cho những người nhiều tiền, mà không nghĩ rằng người thu nhập thấp còn phải đun nấu bằng bếp than tổ ong.

Theo ông Đặng Hùng Võ thì doanh nghiệp xây dựng vốn đã quen với lối làm nhà ở thương mại, theo quán tính có vậy thì làm vậy chứ không tư duy sâu xem người nghèo hiện họ cần gì, họ có bao nhiêu tiền.

Cùng với tư tưởng đã là thị trường BĐS thì phải siêu lợi nhuận, khi tham gia lĩnh vực NTNT thì lợi nhuận rất ít nên phần lớn đơn vị cũng không mặn mà lắm. Muốn sửa thói quen đó, theo ông Võ, chưa phải một sớm một chiều.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp cũng không chịu bị “đổ tội” khi lên tiếng rằng cho đến nay chúng ta vẫn chưa có tiêu chí xây dựng nhà thu nhập thấp. Vì thế, họ vẫn cảm tính và làm theo chuẩn nhà chung cư do Bộ Xây dựng quy định.

Tắc ngay ở bên “cung”

TS. Phạm Sĩ Liêm phân tích: nhà giá rẻ là một phân khúc của thị trường nhà ở, còn chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp là chính sách tạo điều kiện nâng cao khả năng thanh toán cho người thu nhập thấp, để họ có thể mua được nhà ở giá rẻ. Hai khía cạnh này hoàn toàn không nên lẫn lộn.

Thế nhưng ở ta, chính sách nhà cho người thu nhập thấp lại tạo điều kiện về nguồn cung, tức là hướng cho người kinh doanh bất động sản có điều kiện thuận lợi để tăng cung, nhằm cho người thu nhập thấp có thể mua được nhà với kỳ vọng giá hạ xuống.

Nhưng TS. Liêm chỉ ra, dù giá có hạ xuống mức nào chăng nữa thì người có thu nhập thấp cũng khó tiếp cận được, bởi theo đúng định nghĩa thì họ không đủ khả năng trả tiền một lần để sở hữu căn hộ, mà chỉ trả góp dần. Phương thức trả tiền một lần ngay lập tức chỉ có thể là tầng lớp trung lưu mà thôi.

Vì lẽ đó, ở nhiều nước trên thế giới, các chương trình nhà ở dành cho người thu nhập thấp đều tập trung tạo điều kiện cho bên cầu, bởi đây mới là đối tượng cần được giúp đỡ.

“Chúng ta lại làm ngược lại và lẫn lộn hết cả, dẫn đến thất bại. Việc hỗ trợ bên cung thì liệu có đảm bảo cái cung đó đến được với cái cầu không hay lại đến cái cung thì tắc? Và hiện nay thì đúng là chúng ta đến cái cung thì tắc lại” – ông nói.

Đồng quan điểm, từ góc độ thị trường BĐS, ông Đặng Văn Quang - Giám đốc Công ty tư vấn đầu tư BĐS Navigat cũng cho rằng, căn hộ giá 1-1,5 tỷ đồng là nằm ở phân khúc thu nhập trung bình – nơi tập trung cao nhu cầu ở thực.

Nếu xác định hướng đến đối tượng là người nghèo, thì giá căn hộ phải thấp hơn mức trung bình. Nhà nước nên hỗ trợ cho người mua vay vốn với lãi suất có thể bằng 0 và điều kiện vay thật ưu đãi để họ được phép thế chấp ngay căn hộ đó, thay vì hỗ trợ cho các công ty xây dựng, tạo lập BĐS.

“Cần tạo ra ngân hàng chính sách xã hội để hỗ trợ người nghèo mua nhà và lập hồ sơ những căn hộ đó. Sau khi người nghèo được vay tiền, các công ty sẽ tranh nhau xây nhà, nguồn cung rất nhiều và người mua lựa chọn theo khả năng. Chỉ lưu ý, với việc cho người nghèo vay, phải có cơ chế để họ trả” – ông Quang chia sẻ.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng trăn trở, sự chênh lệch về thu nhập với giá nhà đất tại thị trường rất cao khiến cho ước mơ mua được nhà của người nghèo là xa vời. Bởi nếu tính lương thì ngay cả Bộ trưởng cũng phải mất 40 năm mới đủ tiền mua nhà.

Vì thế về phía nhà nước, bên cạnh bài toán làm sao kéo được giá nhà thu nhập thấp xuống, thông qua giá đất, giá nguyên vật liệu đến quy trình thủ tục, thời gian, mô hình, quy mô cấp độ hoàn thiện của căn nhà ở mức hợp lý, quan trọng là phải nâng cao thu nhập, mức sống của người dân.

“Nếu vẫn mức lương 2 triệu đồng/tháng, đặt bài toán cho ngành xây dựng là phải làm thế nào để người có mức lương 2 triệu đồng mua được nhà là điều không thể. Bản thân tôi cũng phải đầu hàng bởi chẳng thể nào làm được và không bao giờ làm được điều này” – ông Nam khẳng định.

Theo Bộ xây dựng, tính đến nay, số lượng các dự án nhà ở cho công nhân và người thu nhập thấp được khởi công, bàn giao ít hơn nhiều so với kế hoạch. Nhà ở cho công nhân mới có 25 dự án (đạt 53% so với dự kiến) được khởi công, trong đó 9 dự án hoàn thành bàn giao; nhà cho người thu nhập thấp mới khởi công 39 dự án (đạt 26% so với dự kiến), trong đó đã hoàn thành 1.714 căn hộ đáp ứng cho khoảng 6.800 người (đạt 1% kế hoạch). Sở dĩ có tình trạng trên, theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, là do thời gian đầu, các địa phương và doanh nghiệp báo cáo đề xuất và đăng ký đầu tư rất lớn nhưng do các cơ chế chính sách ưu đãi về thuế, vốn vay khó khăn nên sau khi khởi công, nhiều dự án đã tạm dừng hoặc triển khai rất chậm.

Nguyễn Nga

diễn đàn kinh tế việt nam