Nhận diện các giao dịch nhà ở trong M&A khi có yếu tố nước ngoài
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ của các hoạt động sáp nhập và mua lại (M&A), đặc biệt là trong lĩnh vực giao dịch nhà ở. Các thương vụ này đóng vai trò là phương thức mở rộng quỹ đất và cơ hội đầu tư hiệu quả, bên cạnh đó giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian triển khai dự án thông qua việc thâu tóm các doanh nghiệp đã có sẵn dự án nhà ở hoặc tài sản là nhà ở.
Tuy nhiên, do tính chất phức tạp về pháp lý, đặc biệt là sự giao thoa giữa các quy định pháp luật trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, nhà ở và đất đai, việc thực hiện các giao dịch nhà ở trong khuôn khổ thương vụ M&A đòi hỏi phải có sự hiểu biết đầy đủ, chính xác và cập nhật các quy định pháp luật hiện hành.
Bài viết này tập trung phân tích các hình thức giao dịch nhà ở phổ biến trong các thương vụ M&A, các quy định pháp luật liên quan, rủi ro pháp lý cũng như đề xuất một số khuyến nghị nhằm đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả cho các nhà đầu tư.
Các loại giao dịch
Giao dịch nhà ở trong các thương vụ M&A có thể thực hiện thông qua hai cách thức phổ biến là giao dịch vốn và giao dịch tài sản.
Giao dịch vốn: Bên mua tiến hành mua lại phần vốn góp hoặc cổ phần của công ty đang sở hữu dự án nhà ở, từ đó gián tiếp sở hữu quyền kiểm soát dự án. Phương thức này không làm thay đổi chủ thể sở hữu pháp lý đối với tài sản là nhà ở mà thay đổi cơ cấu sở hữu tại doanh nghiệp. Do đó, bên mua cần rà soát kỹ điều kiện pháp lý của dự án, cũng như các nghĩa vụ, trách nhiệm của bản thân công ty dự án đang đối mặt như tranh chấp, công nợ và các giao dịch hợp đồng.
Giao dịch tài sản: Bên mua trực tiếp nhận chuyển nhượng dự án bất động sản hoặc tài sản là nhà ở và quyền sử dụng đất từ bên bán. Với giao dịch này, điều kiện pháp lý của chính tài sản chuyển nhượng trở thành trọng tâm cần xem xét, bao gồm quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, quy hoạch, phê duyệt dự án, nghĩa vụ tài chính; tài sản có đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật, có tranh chấp hay bị kê biên hay không, đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính và có đầy đủ giấy tờ pháp lý hay chưa.
Chủ thể giao dịch và định nghĩa tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Một trong những vấn đề pháp lý quan trọng cần lưu ý trong các thương vụ M&A liên quan đến nhà ở là việc xác định đúng tư cách pháp lý của chủ thể tham gia, đặc biệt khi có yếu tố đầu tư nước ngoài.
Luật Đầu tư 2020 đưa ra định nghĩa tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (TCKTCVĐTNN) là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông (Khoản 22 Điều 3). Nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam (Khoản 19 Điều 3).
Bên cạnh đó, Điều 23 Luật Đầu tư 2020 cũng quy định: “Tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư thành lập tổ chức kinh tế khác; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế khác; đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC nếu tổ chức kinh tế đó thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Có nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc có đa số thành viên hợp danh là cá nhân nước ngoài đối với tổ chức kinh tế là công ty hợp danh;
b) Có tổ chức kinh tế quy định tại điểm a khoản này nắm giữ trên 50% vốn điều lệ;
c) Có nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế quy định tại điểm a khoản này nắm giữ trên 50% vốn điều lệ.
Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 lại có cách tiếp cận riêng khi sử dụng định nghĩa TCKTCVĐTNN cho từng mục đích điều chỉnh khác nhau, từ giới hạn quyền nhận chuyển nhượng đất, sở hữu nhà ở đến phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản. Trong đó, TCKTCVĐTNN theo thủ tục nhà đầu tư nước ngoài bị giới hạn chặt chẽ hơn về quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở so với tổ chức. Chính vì vậy, việc xác định chính xác chủ thể là TCKTCVĐTNN theo từng đạo luật là điều kiện tiên quyết để đánh giá khả năng tham gia, giới hạn quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trong các thương vụ M&A.
Điều kiện pháp lý đối với tài sản nhà ở trong giao dịch
Tài sản là nhà ở được giao dịch trong các thương vụ M&A có thể là nhà ở có sẵn hoặc nhà ở hình thành trong tương lai. Mỗi loại tài sản này đều phải đáp ứng những điều kiện pháp lý riêng biệt để được phép giao dịch.
Đối với nhà ở có sẵn, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện bao gồm việc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, không có tranh chấp, không bị kê biên, không nằm trong diện cấm giao dịch, đã được công khai thông tin đầy đủ. Trong trường hợp nhà ở nằm trong dự án bất động sản, tài sản còn phải được nghiệm thu đưa vào sử dụng, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất và có đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan đến đất.
Trong khi đó, nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện khắt khe hơn, như đã khởi công xây dựng, có giấy phép xây dựng, có văn bản xác nhận từ Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, không có tranh chấp hoặc bị kê biên, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và thông tin dự án được công khai. Đặc biệt, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán, cho thuê mua khi nhà ở hoặc công trình xây dựng chưa đáp ứng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Ngoài ra, bên mua có thể lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư từ tổ chức tín dụng, tuy nhiên cần cân nhắc kỹ rủi ro khi không yêu cầu bảo lãnh để tránh tình trạng dự án bị chậm tiến độ hoặc không bàn giao đúng cam kết.
Giới hạn đối với TCKTCVĐTNN
Luật Nhà ở 2023 (Điều 17) cho phép TCKTCVĐTNN sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong một số trường hợp nhất định như được sở hữu nhà ở thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
TCKTCVĐTNN, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi chung là tổ chức nước ngoài) được sở hữu nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh (có giới hạn số lượng) thông qua:
- Mua, thuê mua trực tiếp nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở
- Nhận tặng cho nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
- Mua, thuê mua lại nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở thuộc trường hợp nêu trên.
Đối với chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài thì chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho người đang làm việc tại tổ chức đó ở (điểm b khoản 2 điều 21 Luật Đầu tư 2020).
Rủi ro pháp lý và khuyến nghị
Việc thực hiện giao dịch nhà ở trong các thương vụ M&A tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không được chuẩn bị và thẩm định kỹ lưỡng. Một trong những rủi ro lớn là việc xác định sai tư cách pháp lý của các bên, đặc biệt là khi bên mua hoặc bên bán là tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài nhưng không đáp ứng điều kiện pháp luật về quyền sở hữu, kinh doanh nhà ở. Hệ quả có thể dẫn đến hợp đồng vô hiệu hoặc không thể hoàn tất giao dịch.
Ngoài ra, rủi ro liên quan đến tài sản giao dịch cũng rất phổ biến, bao gồm việc dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, tài sản đang bị kê biên, thiếu giấy tờ pháp lý, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính, hoặc có tranh chấp chưa được giải quyết.
Một rủi ro khác đến từ việc bên mua không yêu cầu bảo lãnh tài chính từ ngân hàng đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư, dẫn đến nguy cơ mất vốn hoặc không nhận được nhà theo cam kết nếu dự án gặp khó khăn tài chính. Để hạn chế các rủi ro nêu trên, nhà đầu tư cần tiến hành thẩm định pháp lý toàn diện dự án hoặc công ty mục tiêu trước khi giao dịch; xác định chính xác tư cách pháp lý và quyền của các bên; yêu cầu cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý, giấy phép và văn bản xác nhận điều kiện kinh doanh; đồng thời sử dụng các biện pháp bảo đảm, như ký quỹ, bảo lãnh ngân hàng và công chứng hợp đồng theo đúng trình tự pháp luật.
Giao dịch nhà ở trong các thương vụ M&A là lĩnh vực có tiềm năng lớn nhưng đồng thời cũng đầy rủi ro pháp lý nếu thiếu sự chuẩn bị kỹ lưỡng và hiểu biết đầy đủ về khung pháp luật điều chỉnh. Với sự thay đổi nhanh chóng của hệ thống pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản, nhà ở và đầu tư, đặc biệt là Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, các nhà đầu tư cần cập nhật kịp thời và đánh giá toàn diện các điều kiện pháp lý trước khi thực hiện giao dịch.
Việc đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật không chỉ giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia mà còn góp phần thúc đẩy sự minh bạch, ổn định và phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Ths.LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công Ty Luật Anh Sĩ)
