Tín dụng cho người trẻ - Phân khúc mới dẫn sóng bất động sản phục hồi?
Trong bối cảnh nền kinh tế đang trong giai đoạn phục hồi, thị trường bất động sản (BĐS) trong nước bước vào chu kỳ điều chỉnh sau nhiều năm tăng trưởng nóng. Chính phủ chỉ đạo các ngân hàng thương mại nghiên cứu, triển khai gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở thương mại giá phù hợp là một bước tiến không chỉ hỗ trợ thị trường mà còn góp phần hiện thực hóa mục tiêu an cư cho số đông người dân.
Ngân hàng đẩy mạnh các gói tín dụng mua nhà thương mại cho người trẻ
Ngày 09/06/2025, Văn phòng Chính phủ có Thông báo 294/TB-VPCP, trong đó yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chỉ đạo các ngân hàng thương mại tập trung cho vay, giải ngân đối với các dự án nhà ở thương mại có giá phù hợp; nghiên cứu gói tín dụng cho vay đối với người trẻ tuổi có nhu cầu mua nhà.
Trước đó, NHNN cũng đang phối hợp với Bộ Xây dựng giải quyết tích cực hơn gói tín dụng 145,000 tỷ đồng, trích ra một lượng vốn nhất định để đảm bảo nhu cầu cho những người trẻ dưới 35 tuổi có cơ hội mua nhà hoặc thuê mua.
Hiện các ngân hàng cũng đang tích cực triển khai các gói tín dụng ưu đãi hỗ trợ cho người trẻ vay mua nhà - từ nhà ở xã hội đến nhà ở thương mại, căn hộ.
Tại các ngân hàng quốc doanh, mức lãi suất thường từ 5.2 - 5.6%/năm. Agribank áp dụng lãi suất 5.5%/năm, cố định trong 3 năm đầu, với hạn mức vay đến 75 - 100%, ân hạn gốc 60 tháng, thời gian vay tối đa 40 năm. BIDV cũng áp dụng mức lãi suất 5.5%/năm, cố định 3 năm đầu, vay đến 70 - 100%, ân hạn gốc 5 năm, kỳ hạn tối đa 40 năm .
Vietcombank ra mắt gói dành cho khách dưới 35 tuổi, lãi suất 5.2%/năm, cố định (70% giá trị), ân hạn gốc 5 năm, kỳ hạn 40 năm. Hay VietinBank cũng có gói vay cho khách 20-35 tuổi, lãi từ 5.6%/năm, cố định, cho vay 100%, ân hạn gốc 5 năm, kỳ hạn 40 năm.
Trong khi đó, nhóm ngân hàng tư nhân có gói vay mua nhà dành cho người trẻ từ 22-35 tuổi, lãi suất từ 4.5 - 5.8%/năm trong giai đoạn đầu như: MSB, ACB, HDBank, VPBank, VIB, Sacombank, OCB, Eximbank, TPBank…
Thời gian cố định thường từ 3 tháng đến 5 năm đầu, sau đó sẽ áp dụng lãi suất thả nổi. Thời gian vay có thể lên đến 40 năm, ân hạn gốc tối đa từ 5-7 năm, giá trị khoản vay có thể lên đến 80% giá trị tài sản.
Cần tăng nguồn cung và giá nhà hợp lý
TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia tài chính ngân hàng - đánh giá, chủ trương yêu cầu các ngân hàng thương mại triển khai những gói tín dụng ưu đãi nhằm hỗ trợ người dân, đặc biệt là người trẻ dưới 35 tuổi, tiếp cận nhà ở có giá phù hợp như nhà thương mại, nhà ở xã hội là một hướng đi đúng và mang tính tích cực. Tuy nhiên, nếu không đi kèm với những chương trình cụ thể, rõ ràng và phù hợp với khả năng tài chính thực tế của người dân thì hiệu quả sẽ rất hạn chế.
Vấn đề mấu chốt của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở 2 điểm: Thứ nhất là giá nhà quá cao, vượt ngoài khả năng của đa phần người dân, đặc biệt là giới trẻ. Thứ hai, lãi suất vay mua nhà vẫn còn cao, kể cả trong các gói tín dụng được gọi là ưu đãi như gói 120,000 tỷ hay 145,000 tỷ đồng. Chính vì vậy, để người trẻ thực sự có thể mua được nhà, cần có các gói vay được thiết kế phù hợp hơn với thu nhập và khả năng chi trả của họ.
Một nguyên tắc phổ biến trên thế giới là tỷ lệ trả nợ vay mua nhà hàng tháng nên chiếm tối đa khoảng 50% thu nhập. Nếu một người thu nhập 100 đồng thì tiền trả nợ vay ngân hàng không nên vượt quá 50 đồng, phần còn lại dùng cho sinh hoạt và các chi phí thiết yếu khác. Nhưng ở Việt Nam hiện nay, thu nhập của người trẻ còn thấp, không ổn định, nên để đạt được tỷ lệ này là điều rất khó. Trong khi đó, giá nhà vẫn tăng cao liên tục, khiến khả năng tiếp cận của giới trẻ ngày càng xa vời.
Do đó, muốn thay đổi thực chất, cần 2 nhóm giải pháp lớn. Thứ nhất là tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình - nhóm chiếm phần lớn dân số trẻ. Nhà nước cần tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh việc cấp phép và khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây dựng phân khúc này. Thứ hai là phải có gói vay ưu đãi thực sự, bằng cách Chính phủ phát hành trái phiếu với lãi suất thấp, sau đó cấp vốn rẻ cho các ngân hàng thương mại. Từ đó, ngân hàng có thể cho người dân vay mua nhà với lãi suất khoảng 5%/năm, thời hạn có thể lên đến 30 năm. Kết hợp với nguồn cung dồi dào và giá nhà được điều tiết lại, khi đó người trẻ mới có thể tiếp cận được.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi cho rằng, nhìn nhận một cách khách quan, chủ trương của Chính phủ đang dịch chuyển từ tư duy “giải cứu” thị trường sang tư duy kiến tạo nền tảng bền vững. Nhà ở thương mại giá phù hợp là phân khúc đáp ứng cầu thực, nhu cầu ổn định lâu dài và gắn liền với năng lực tài chính của đại bộ phận người dân.
Đây không chỉ là vấn đề của thị trường BĐS mà còn là trụ cột trong chiến lược an sinh, ổn định xã hội và phát triển đô thị hài hòa. Khi người dân được hỗ trợ tiếp cận nhà ở với mức chi phí hợp lý và lãi vay ổn định, họ có thể an tâm lập nghiệp, đóng góp lâu dài vào nền kinh tế.
Chính sách này cũng tạo nền móng để tiến tới minh bạch hóa dòng tín dụng, lành mạnh hóa cơ cấu tài sản và tránh những rủi ro hệ thống từng xảy ra khi thị trường quá phụ thuộc vào đầu cơ, đòn bẩy tài chính cao và sản phẩm không phù hợp.
Tuy nhiên, cần tạo điều kiện để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, mang lại hiệu quả thực chất. Cần nhìn nhận một số điểm nghẽn hiện hữu và từ đó xây dựng lộ trình cải thiện bền vững.
Trước tiên, cần có nhiều nguồn cung sản phẩm phù hợp. Hiện nay, phần lớn nguồn cung trên thị trường vẫn tập trung vào phân khúc trung - cao cấp, giá vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân. Các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp còn rất khiêm tốn, phân bổ không đồng đều giữa các khu vực đô thị và vùng ven. Thêm nữa, việc phê duyệt, quy hoạch dự án loại hình này còn mất nhiều thời gian, chi phí đất đai và pháp lý vẫn là rào cản lớn.
Do đó, cần cơ chế đặc thù, chính sách ưu đãi đất đai, thủ tục, thuế cho các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp. Đồng thời, khuyến khích mô hình hợp tác công - tư trong xây dựng khu đô thị dành cho người thu nhập trung bình và ổn định.
Thứ hai, về điều kiện vay và cơ chế giải ngân. Mặc dù có gói vay ưu đãi, nhiều người dân, nhất là người trẻ, lao động tự do, tiểu thương lại khó chứng minh được thu nhập ổn định, tài sản đảm bảo hoặc không có hiểu biết tài chính để hoàn thiện hồ sơ. Trong khi một số chính sách vay còn đặt điều kiện quá chặt về tỷ lệ vay trên giá trị tài sản, thời gian ân hạn ngắn, không phù hợp với khả năng chi trả dài hạn của người có thu nhập phổ thông.
Theo đó, các ngân hàng cần đồng hành sâu sát hơn với chính sách, đơn giản hóa thủ tục chứng minh thu nhập, ứng dụng công nghệ tài chính (fintech) để đánh giá rủi ro tín dụng hiệu quả hơn, từ đó mở rộng cánh cửa vay vốn cho người thực sự có nhu cầu an cư.
Nhu cầu thực sẽ dẫn dắt thị trường BĐS phục hồi
Ông Nguyễn Quang Huy đánh giá, thị trường BĐS đang đứng trước chu kỳ mới, chậm hơn, nhưng chắc hơn. Phân khúc nhà ở giá phù hợp, hướng đến nhu cầu thực sẽ là trụ cột dẫn dắt thị trường phục hồi trong thời gian tới. Dựa trên một số cơ sở lạc quan: Tâm lý người mua nhà bắt đầu quay lại, sau khi mặt bằng giá điều chỉnh đáng kể và lãi suất hạ nhiệt; chính sách vĩ mô đang tập trung nhiều hơn vào mục tiêu an cư, thay vì lợi nhuận đầu cơ; dòng vốn tín dụng sẽ chọn lọc và ưu tiên phân khúc bền vững, tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực. Tuy nhiên, sự phục hồi này sẽ không dàn trải, mà phụ thuộc rất lớn vào cơ chế chính sách, điều kiện thị trường và năng lực thích ứng của các bên liên quan.
TS. Nguyễn Trí Hiếu lại cho rằng, hiện đã bước sang tháng 6, nhưng thị trường bất động sản vẫn rất trầm lắng, chưa có dấu hiệu khởi sắc. Một phần nguyên nhân đến từ tình hình kinh tế vĩ mô trong nước và thế giới, đặc biệt là vấn đề thuế quan của Mỹ vẫn đang chờ kết quả đàm phán. Nếu kết quả không mấy khả quan, sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến bất động sản khu công nghiệp, vì nhà đầu tư nước ngoài có thể rút khỏi Việt Nam, kéo theo làn sóng ảnh hưởng sang các phân khúc khác. Tuy nhiên, trong bối cảnh ấy, nếu thị trường bị tác động mạnh và giá nhà bắt đầu giảm, lại mở ra cơ hội mới cho những người trẻ nếu kèm theo các chương trình vay phù hợp. 6 tháng cuối năm sẽ là giai đoạn đầy biến động, nhưng hiện tại vẫn chưa thể có một dự báo chắc chắn nào về khả năng phục hồi rõ rệt.
Cát Lam
