Ông Nguyễn Trí Hiếu: Bong bóng bất động sản có thể xảy ra
Theo ông Nguyễn Trí Hiếu – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu, tăng trưởng tín dụng nóng, giá nhà vượt xa thu nhập và hàng tồn kho tiếp tục phình to đang tạo áp lực lớn lên thị trường, những biến động này cho thấy nguy cơ bong bóng bất động sản có thể xảy ra.
Giá đất tăng ảnh hưởng lớn đến an sinh xã hội
Tại diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025", Đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng - Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cho rằng thị trường bất động sản thời gian qua bộc lộ nhiều yếu tố nhạy cảm, không còn đơn thuần là câu chuyện kinh tế mà đã trở thành vấn đề an ninh xã hội.
Dù luật đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở… đã được sửa đổi, cùng với loạt điều chỉnh thuế nhằm ổn định thị trường, nhưng chính sách vẫn chưa ngấm, khiến thị trường kém lành mạnh, giá nhà thiếu ổn định và khó tiếp cận.
Nhiều dự án phải mất 3-5 năm chỉ để hoàn tất thủ tục, khiến chi phí đội lên cao. Nguồn cung mới chỉ đáp ứng 10-15% nhu cầu trên thị trường, trong khi giá vẫn trên trời. Hệ quả là người dân có nhu cầu thực không mua được nhà, còn tình trạng đầu cơ lại chưa được kiểm soát.
Hệ lụy khi giá bất động sản vẫn tiếp tục cao, không chỉ tác động đến tăng trưởng kinh tế mà lan sang cả vấn đề dân số. Theo ông Đồng, thế hệ thanh niên 3 không (không kết hôn, không sinh con, không mua nhà) vì không có điều kiện là tín hiệu cảnh báo cho bài toán lao động và an sinh trong 10 năm tới.
Do đó, cần hoàn thiện mạnh mẽ hơn thể chế, đi kèm cơ chế can thiệp thị trường của Nhà nước, theo dõi diễn biến giá thường xuyên và có chế tài đủ mạnh để hạn chế đầu cơ, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp.
Ở góc độ cơ quan chủ trì xây dựng bảng giá đất, ông Quách Gia Quỳnh – Phó Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội cho biết việc bỏ khung giá đất đã giúp tăng minh bạch, giảm chênh lệch và tạo thêm nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, nếu bảng giá đất thiếu cập nhật thực tế, chi phí của người dân và doanh nghiệp sẽ tăng mạnh từ thuế đến chi phí chuyển đổi, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư và gây tác động tiêu cực tới an sinh xã hội.
Các diễn giả trong phiên thảo luận tại diễn đàn
|
Áp lực từ chi phí đất
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), các vướng mắc pháp lý thời gian qua được tháo gỡ đã giúp nhiều dự án quay trở lại, giúp cải thiện nguồn cung, nhưng phần lớn lại rơi vào phân khúc cao cấp. Phân khúc giá thấp chỉ chiếm 5–6%, chủ yếu là nhà ở xã hội, trong khi nhu cầu ở thực lớn nhất lại tập trung ở phân khúc này.
Ông Đính lý giải do nhiều dự án trung cấp bị treo lâu năm làm chi phí tăng mạnh, đặc biệt là chi phí tiền sử dụng đất. Khi doanh nghiệp phải gánh giá vốn cao, họ buộc phải đặt mức giá bán tương ứng.
Với góc độ chủ đầu tư, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP Invest nhấn mạnh giá đất hiện đang cao hơn nhiều so với thu nhập trung bình của người dân.
Có dự án mất tới 14 năm mới triển khai được, tạo ra những chi phí vô hình rất lớn mà không có cơ chế tính toán bù đắp. Trong khi giá đất chiếm khoảng 30% giá thành nhà ở thấp tầng. Do đó, nếu bảng giá đất đưa ra quá cao, rất khó để giá giảm.
Ông Hiệp cho rằng doanh nghiệp đang kỳ vọng nhiều hơn vào bảng hệ số thay vì bảng giá đất, và cần phân loại rõ theo từng mục đích sử dụng như đất thương mại, đất khuyến khích đầu tư, đất công nghiệp, đất dịch vụ, đất ở… để đảm bảo cân bằng lợi ích.
Lý giải nguyên nhân vì sao chủ đầu tư chuộng phân khúc cao cấp, ông Hiệp cho biết nhà ở xã hội chỉ cho lợi nhuận 15% (trước đây là 10%), không đủ hấp dẫn. Trong khi đó, khách hàng phân khúc cao cấp có khả năng chi trả nhanh hơn, căn hộ 20 tỷ đồng có thể xuống tiền ngay mà không cần vay, giúp doanh nghiệp quay vòng vốn hiệu quả hơn so với sản phẩm trung cấp hay bình dân.
Nguy cơ bong bóng bất động sản?
Ông Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu cảnh báo nguy cơ thị trường bất động sản có khả năng rơi vào tình trạng bong bóng, khi nguồn cung, hàng tồn kho tăng, người dân lại không tiếp cận được nhà ở. Trong khi đó, giá nhà trung bình cao gấp 20 - 30 lần thu nhập bình quân đầu người mỗi năm tại Việt Nam, con số này ở Hoa Kỳ chỉ vào khoảng 4-5 lần.
Ông Hiếu cho rằng tín dụng tăng mạnh là một yếu tố thúc đẩy đà tăng giá bất động sản. Trong 10 tháng đầu 2025, tăng trưởng tín dụng đã đạt khoảng 15%, cả năm dự kiến 18-20%. Riêng tín dụng bất động sản chiếm 24% tổng dư nợ, cao hơn nhiều mức 10-15% của Hoa Kỳ.
Tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam tăng lên tới 137%, nhiều tổ chức quốc tế đã có cảnh báo tình trạng này. Trong bối cảnh huy động tăng chậm hơn cho vay, ngân hàng buộc phải nâng lãi suất. Dù có lãi suất ưu đãi, nhưng thường chỉ duy trì 1-2 năm, sau đó bật lên 12-14%, trong khi tại Hoa Kỳ chỉ khoảng 7%. Điều này khiến cho người dân có nhu cầu lại không tiếp cận được tín dụng bất động sản, hàng tồn kho tăng lên, khả năng bong bóng bất động sản có thể xảy ra.
“Các ngân hàng ở Hoa Kỳ đang chần chừ cho vay đất, bởi đất không phải tài sản sinh lời, thì các ngân hàng ở Việt Nam lại cho vay để hỗ trợ đầu cơ đất. Do đó, vai trò ngân hàng cũng làm cho giá đất tăng. Vậy nên chính sách tiền tệ cần có sự điều chỉnh, đặc biệt là tín dụng cho vay bất động sản đất nền, cần giảm tỷ lệ tín dụng bất động sản xuống mức dưới 20%. Ngân hàng Nhà nước cần hỗ trợ các ngân hàng để cho vay với lãi suất thấp hơn”, ông Hiếu nói.
Ông Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu.
|
Thị trường đang được dẫn dắt bởi các ông lớn
Theo ông Lê Đình Chung – Phó Tổng Giám đốc SGO Group, cơ cấu doanh nghiệp tại Việt Nam với phần lớn (khoảng 96%) là doanh nghiệp nhỏ và vừa (SMEs), trong khi thị trường bây giờ đang dẫn dắt bởi các ông lớn, sự xuất hiện của các đại đô thị quy mô lớn làm thay đổi hoàn toàn sân chơi của thị trường, buộc các SMEs phải xây dựng lại chiến lược cốt lõi.
SMEs đang chuyển hướng tích hợp chuỗi giá trị nhằm giảm chi phí trung gian, vừa làm chủ đầu tư, vừa tư vấn và phân phối để kiểm soát chất lượng và tối ưu chi phí. Đồng thời, doanh nghiệp tập trung vào các thị trường có thanh khoản cao, pháp lý rõ ràng; đẩy mạnh M&A hoặc cơ cấu lại dự án nhằm bảo toàn vốn.
Ngoài ra, phối hợp chặt chẽ với ngân hàng để thiết kế các gói vay linh hoạt, giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận sản phẩm trong bối cảnh lãi suất và chi phí vốn tăng.
Thanh Tú
