Từ bong bóng nhà đất đến khủng hoảng tài chính
Kinh nghiệm thực tế cho thấy, bong bóng nhà đất là hiện tượng kinh tế tất yếu tại những nước đông dân cư và đất đai hạn hẹp, trong đó nguồn vốn ngân hàng đóng vai trò chủ đạo cho sự phát triển của thị trường này. Trong chừng mực nào đó, giá bất động sản quá cao sẽ dẫn đến tình trạng đóng băng và thừa cung, nhiều khoản cho vay bất động sản sẽ trở thành nợ quá hạn, tình hình trở nên trầm trọng hơn nếu các ngân hàng trực tiếp giót vốn đầu tư vào các dự án xây dựng và kinh doanh bất động sản hoặc cho vay dựa trên tài sản thế chấp là đất đai, nhà cửa. Tuy nhiên, bong bóng nhà đất có gây ra khủng tài chính hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, nhất là chính sách quốc gia và điều kiện cho vay của các ngân hàng.
Tại Nhật Bản, bong bóng nhà đất hình thành từ cuối những năm 1980 và bùng nổ ngay trong những năm đầu của thập niên sau đó. Nguyên nhân của sự hình thành bong bóng là sự kết hợp của nhiều yếu tố, một phần do các ngân hàng vẫn được chính phủ bảo hộ và tiếp tục đẩy mạnh cho vay như những năm sau thế chiến II, kể cả vay từ thị trường nước ngoài. Cho tới tháng 12/1994, nợ nước ngoài của các ngân hàng Nhật Bản đã lên tới 1.612 tỉ USD, trong khi quản trị ngân hàng yếu kém. Khi bong bóng có nguy cơ phát nổ, các ngân hàng đã cảm nhận được sự suy giảm giá tài sản nhưng lại kỳ vọng vào khả năng tự quản lý nợ xấu. Trong khi đó, không có những biện pháp thích hợp để kiềm chế, thậm chí giá trị các khoản vay tiếp tục bị giảm sâu do chính sách ngân sách mềm và nới lỏng cho vay, chính phủ bị chỉ trích mạnh mẽ là đã sử dụng nguồn vốn ngân sách để cho vay các doanh nghiệp bất động sản, dẫn đến bất ổn tài chính và châm ngòi cho khủng hoảng tài chính. Xung quanh năm 1995, khoảng 70.000 tỉ yên nợ xấu bao trùm lên hệ thống ngân hàng và 30 tổ chức tài chính Nhật Bản bị phá sản hoàn toàn, 14/21 ngân hàng lớn nhất Nhật Bản bị thua lỗ trong năm tài khóa kết thúc vào 31/3/1996.
Các kết quả phân tích cho thấy, khủng hoảng có thể ít xảy ra do bong bóng, những vấn đề khác đã làm cho tình hình thêm nghiêm trọng và dẫn đến khủng hoảng. Nhiều nhà phân tích cho rằng, khủng hoảng bắt nguồn từ vấn đề cơ cấu (hệ thống các qui định) hơn là từ thông lệ trong nền kinh tế bong bóng.
Hệ thống tài chính Nhật Bản và cơ chế điều chỉnh không tiến triển từ tiền đề cơ bản mà nó vận hành trong thời kỳ tăng trưởng nhanh (1950-1973), thậm chí mang đặc điểm của qui chế câu kết (thông đồng), thiếu trách nhiệm về đầu tư và sự chi phối áp đảo của các chỉ thị hành chính với đặc điểm là các cam kết có đi có lại và hợp đồng “lại quả”. Điều này dẫn đến sự lúng túng của các cơ quan quản lý và bị quản lý, gây khó khăn cho việc thực thi pháp luật. Trong hệ thống “qui chế câu kết” này, bên điều chỉnh và bị điều chỉnh đều không quan tâm đến tính minh bạch và áp lực pháp lý. Trong đó, gian lận và đút lót trong những năm bong bóng đã làm tình hình trầm trọng thêm. Nhưng khi các khoản nợ xấu bắt đầu lộ ra, không biện pháp nào được thực thi và khủng hoảng vì thế đã xảy ra vào năm 1995.
Mặc dù bài học từ khủng hoảng tài chính Nhật Bản vẫn còn đó, nhưng khủng hoảng tài chính vẫn xảy ra tại Mỹ và cũng bắt nguồn từ thị trường bất động sản. Nguyên nhân là do chính sách nới lỏng tiền tệ dưới thời Tổng thống Bush, chính sách này tuy đã mang lại tốc độ tăng trưởng cao trong những năm đầu của thế kỷ 21, nhưng lại chứa đựng nhiều rủi ro, khi các ngân hàng cho vay quá mức và không dự phòng đầy đủ nhằm đánh thức thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất đóng băng kéo dài đã khiến cho những khoản cho vay thế chấp nhà ở đã trở thành những khoản nợ khó đòi, dẫn đến những bất ổn trên thị trường tài chính và châm ngòi cho khủng hoảng. Trong đó, những bất ổn về tài chính và quản lý tại một số tập đoàn lớn (như Bear Stearns, Starbucks, Countrywide) và lợi nhuận giảm sút tại nhiều công ty lớn trên thị trường như Intel, Merrill Lynch, Bank of America được coi là những yếu tố chính gây nên không khí trầm lắng trên thị trường tài chính thế giới, thị trường chứng khoán toàn cầu sụp đổ, các nhà đầu tư tháo chạy tán loạn và bị thua lỗ nặng nề. Tuy nhiên, khủng hoảng tài chính toàn cầu chính thức nổ ra khi Tập đoàn ngân hàng Lehman Brothers tuyên bố phá sản vào tháng 9/2008. Năm 2009, có 140 ngân hàng Mỹ bị phá sản, số tiền bảo hiểm mà Tổng công ty Bảo hiểm Tiền gửi Liên bang (FDIC) phải trả vượt trên 30 tỷ USD. Trong quí 1, đã có 41 ngân hàng đổ vỡ sau, và FDIC phải chi khoảng 7 tỷ USD. Theo báo cáo của Fed, số ngân hàng bị đóng cửa có thể tăng trong năm nay, do ngày càng có nhiều khoản tiền cho vay để mua tài sản thương mại và bất động sản không trả đúng hạn.
Tại nước láng giềng Trung Quốc, bong bóng bất động sản hình thành từ năm ngoái và đang tiếp tục phình to, bất chấp các nỗ lực của chính phủ. Để hạ nhiệt thị trường này, chắc chắn phải có những biện pháp quyết liệt hơn. Một số chuyên gia kinh tế cho rằng, kinh tế Trung Quốc đang mang đặc điểm của kinh tế Nhật Bản sau thế chiến II. Tuy nhiên, liệu thị trường bất động sản Trung Quốc có sụp đổ hay không còn phải tùy thuộc vào sự lành mạnh của hệ thống ngân hàng và các biện pháp can thiệp của chính phủ.
Sau cuộc đại suy thoái 1929-1933, thế giới đã mất cảnh giác với nguy cơ khủng hoảng. Khủng hoảng nợ ở Mỹ La tinh đầu thập niên 1980, khủng hoảng tiết kiệm và cho vay tại Mỹ trong những năm cuối thập niên 1980, khủng hoảng tài chính châu Á 1997, là những lời cảnh báo cho cuộc khủng hoảng lớn vừa qua, nhưng đã bị phớt lờ vì sự chủ quan không chỉ trong giới cầm quyền mà cả giới khoa học, những người luôn chủ quan cho rằng các cuộc khủng hoảng lớn đã bị chế ngự ở các nước phát triển, khủng hoảng chỉ có thể xảy ra ở vùng rìa, ở những nền kinh tế mới nổi, tăng trưởng “sổi” và méo mó về tư tưởng và thể chế.
Đối với Việt Nam, 5 tháng đầu năm 2010, dư nợ bất động sản đạt 192.000 tỷ đồng, tăng 4,54% so với đầu năm. Trong bối cảnh sản xuất trong nước gặp nhiều khó khăn và nhà đầu tư có rất ít lựa chọn, thị trường bất động sản vẫn là mảnh đất màu mỡ của doanh nghiệp, người dân và ngân hàng, đặc biệt khi thị trường này còn bỏ ngỏ và chưa có biện pháp kiểm soát, dòng vốn này sẽ tiếp tục tăng trong năm nay và những năm tiếp theo, từng bước tạo thành bong bóng.
Bài viết chỉ nêu khái quát mối liên hệ giữa thị trường bất động sản và khủng hoảng tài chính để các tổ chức tín dụng Việt Nam tham khảo và xác định cơ cấu tín dụng và chiến lược phát triển để tránh rủi ro nợ xấu bắt nguồn từ kinh doanh bất động sản.
Ts. Hoàng Thế Thoả
SBV
